專家分析指出，海外資金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，主要有三大原因：一是海外各國(guó)貸款利率普遍較低，中國(guó)房企海外融資成本即便低至4%，在海外投資者看來(lái)已屬高息。而4%的融資成本即便在國(guó)內(nèi)銀行體系也幾乎無(wú)法拿到。二是人民幣升值預(yù)期依舊存在，即便升值幅度可能有限，但上升趨勢(shì)仍可為海外資金帶來(lái)一定收益。三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的回暖跡象。三者疊加，導(dǎo)致了這一輪海外資金投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的升溫。
 

　　就在摩根大通、渣打等外資投行紛紛下調(diào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期的同時(shí)，越來(lái)越多的海外資金通過(guò)債券、私募股權(quán)基金等方式參與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，房企海外發(fā)債利息直線下降，代表外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度認(rèn)同。一邊是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“唱空”，一邊是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加碼投資，外資此舉頗值得玩味。
 

　　根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，海外資金此輪參與中國(guó)房地產(chǎn)投資，主要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)中國(guó)房企海外發(fā)行債券、私募股權(quán)基金等方式，一些海外融資中介機(jī)構(gòu)表示，內(nèi)外資息差、人民幣升值周期等，均為外資投資房地產(chǎn)提供了技術(shù)性保障。宏觀面上，外資認(rèn)為，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題未能全面舒解的情況下，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目仍是投資資金獲利的避風(fēng)港，尤其是城鎮(zhèn)化等戰(zhàn)略，將確保房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度、一定時(shí)期內(nèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
 

　　房企海外發(fā)債“低息”成風(fēng)
 

　　中國(guó)房企海外發(fā)債，利息越來(lái)越低，市場(chǎng)越來(lái)越熱。
 

　　5月初，中鐵建成功發(fā)行8億美元10年期美元計(jì)價(jià)債券，票面息率3.5%，屬于后指導(dǎo)息率的下限，相當(dāng)于同期美國(guó)國(guó)債加178個(gè)基點(diǎn)。“這個(gè)債券發(fā)的很漂亮，息率已經(jīng)足夠低了。”一位海外知名銀行金融市場(chǎng)部高層向記者表示。
 

　　同期，保利置業(yè)披露計(jì)劃發(fā)行5億美元5年期美元計(jì)價(jià)債券，后指導(dǎo)息率4.75%，低于之前確定的約5%的初步指導(dǎo)息率，且債券已獲約55億美元的認(rèn)購(gòu)額。綠城中國(guó)擬發(fā)行的3年期人民幣債券，已經(jīng)獲得超過(guò)100億元的認(rèn)購(gòu)額，指導(dǎo)息率也已下調(diào)至5.625-5.875%，遠(yuǎn)低于早前6%的初步指導(dǎo)息率。
 

　　5月以來(lái)，房企海外發(fā)債息率直線下降，不得不說(shuō)，與萬(wàn)科3月份發(fā)出的年票息率僅為2.625%的境外美元債券相關(guān)。這筆8億美元的5年期定息美元債券，使萬(wàn)科成為繼金地集團(tuán)之后，第二個(gè)不通過(guò)海外上市平臺(tái)發(fā)債融資的房地產(chǎn)企業(yè)。
 

　　而就在今年初，以世茂房地產(chǎn)、碧桂園為代表的一批民營(yíng)企業(yè)率先啟動(dòng)的海外發(fā)債潮中，民營(yíng)房企發(fā)債利率還在10%至7%間徘徊。其中世茂房地產(chǎn)7年期美元債券終以6.625%定價(jià)，為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的低發(fā)行利率。碧桂園發(fā)行為期10年的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，息率為7.50%。佳兆業(yè)發(fā)行于2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.25%。
 

　　更早前的2012年，房企海外融資成本甚至更高。世茂房地產(chǎn)在去年3月發(fā)行的一筆7年期債券，票面利率高達(dá)11%。佳兆業(yè)在2012年發(fā)行的海外債券分別于2015年和2017年到期，利率為12.875%及13.5%。
 

　　“海外發(fā)債的息率由市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)熱情決定，只要有市場(chǎng)人士愿意認(rèn)購(gòu)，發(fā)行還是比較容易的。而認(rèn)購(gòu)熱情取決于市場(chǎng)對(duì)發(fā)債主體前景形勢(shì)的判斷。”一位長(zhǎng)期進(jìn)行海外熱錢(qián)調(diào)研的財(cái)經(jīng)人士稱。從中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越低息的海外融資成本可見(jiàn)，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲預(yù)期，仍然存在。
 

　　正是看到了海外資金的認(rèn)購(gòu)熱情，更多房地產(chǎn)企業(yè)希望趕上這班海外融資列車(chē)，實(shí)現(xiàn)相比于國(guó)內(nèi)極具吸引力的低成本的融資。
 

　　僅上周一周時(shí)間，就有建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布融資計(jì)劃，其中建業(yè)地產(chǎn)擬發(fā)行4億美元2018年到期優(yōu)先票據(jù)，票息6.5%。