地王頻出，樓面地價(jià)單價(jià)高的紀(jì)錄不斷被刷新!
 

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，房企瘋狂高價(jià)拿地導(dǎo)致地價(jià)暴漲、“地王”頻現(xiàn)，是非常危險(xiǎn)的信號(hào)，地價(jià)不斷上升與“地王”的出現(xiàn)，容易形成新一輪房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
 

　　每一輪地王的頻繁出現(xiàn)，似乎都預(yù)示著更嚴(yán)調(diào)控的來(lái)臨。
 

　　記者獲悉，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察，存在調(diào)整的可能性，不排除加碼的可能性。
 

　　和此前情況不同的是，“升級(jí)可能更多注重宏觀、外圍的手段，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，而不是類似的調(diào)控加碼，”一位熟悉情況的人士如是說(shuō)。
 

　　值得一提的是，5月24日，國(guó)家發(fā)改委公布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人在24日舉行的媒體通氣會(huì)上表示，房產(chǎn)稅經(jīng)過(guò)多年調(diào)查研究，現(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。
 

　　“封盤”
 

　　今年4月份以來(lái)，北京實(shí)行嚴(yán)厲的限價(jià)政策，開發(fā)商申請(qǐng)期房和現(xiàn)房的銷售價(jià)格上漲的，一律不批銷售證。
 

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年年底到現(xiàn)在，大興生物醫(yī)藥板塊的保利春天里、金融街·融匯、中國(guó)水電(601669,股吧)·云立方、龍湖時(shí)代天街、明發(fā)廣場(chǎng)等七八個(gè)項(xiàng)目無(wú)一開盤。
 

　　中國(guó)水電·水立方的一位銷售人士在電話中告訴記者，“一切都起源于北京近期的限價(jià)制度，價(jià)格過(guò)高就不給過(guò)，我們按照要求，后一次報(bào)了16800元/平方米的價(jià)格，也沒(méi)給過(guò)。”
 

　　“但若按目前市場(chǎng)的形勢(shì)走，如果沒(méi)有限價(jià)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)肯定得過(guò)兩萬(wàn)，”北京明發(fā)廣場(chǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理王磊稱，該板塊積聚多個(gè)品牌開發(fā)商，又受南城計(jì)劃利好，并臨近北京第二機(jī)場(chǎng)，備受市場(chǎng)關(guān)注。
 

　　雖然多個(gè)項(xiàng)目沒(méi)按原計(jì)劃開盤，不過(guò)，據(jù)王磊了解，該區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目的蓄客情況都非常可觀。
 

　　實(shí)際上，據(jù)記者了解，除了大興區(qū)以外，昌平、順義、通州等不少項(xiàng)目的開盤時(shí)間均有延期，更有消息稱，北京市住建委“壓”了近40個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證。
 

　　如果說(shuō)在房?jī)r(jià)連漲的背景下，很多開發(fā)商看不到在北京暫停限價(jià)的可能性，開始選擇妥協(xié)入市，那么近期北京市土地市場(chǎng)的一波熱潮，更是給了他們繼續(xù)扛著的信心。
 

　　先是泰禾集團(tuán)以1.9萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拿下的通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出了區(qū)域新高，隨后，保利、首開聯(lián)合體以單價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成功拿下大興舊宮鎮(zhèn)的一塊住宅用地，刷新了大興區(qū)域普通商品住宅的樓面單價(jià)紀(jì)錄。
 

　　與此同時(shí)，北京的土地市場(chǎng)上也不乏動(dòng)輒過(guò)百的溢價(jià)率。
 

　　據(jù)記者了解，在高溢價(jià)率地塊甚至地王地塊的刺激下，已經(jīng)有開發(fā)商不畏“限價(jià)”開始封盤。
 

　　“開發(fā)商看好后市，預(yù)售證未被審批也將成為囤房的借口，”王磊認(rèn)為，能夠預(yù)料到的是，市場(chǎng)上的房產(chǎn)將變得越來(lái)越稀缺，市場(chǎng)供需矛盾也將更大。
 

　　值得一提的是，截至目前，北京市新建商品住宅庫(kù)存套數(shù)為61517套，而在去年的5月份，這一數(shù)字為10萬(wàn)套出頭;再往前的2011年12月7日，則高達(dá)130049套。
 

　　“簡(jiǎn)單從供應(yīng)端或者庫(kù)存來(lái)斷定北京供需矛盾突出并不科學(xué)，實(shí)際上，和前幾年相比，北京前4月的供應(yīng)并無(wú)明顯變化，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，只是當(dāng)前的購(gòu)房者預(yù)期改變，積極入市，需求放大，才顯得供需矛盾突出。
 

　　張大偉認(rèn)為，對(duì)于北京等一線城市而言，簡(jiǎn)單的增加供應(yīng)已很難實(shí)現(xiàn)，只能通過(guò)加碼調(diào)控，在購(gòu)房者預(yù)期上做減法，“每一輪地價(jià)走高之后，只需一夜的時(shí)間，周邊二手樓盤報(bào)價(jià)便會(huì)登上一個(gè)新高度，高溢價(jià)率地塊的頻繁出現(xiàn)只能增添購(gòu)房者積極入市的信心。”
 

　　過(guò)去的一周，全國(guó)一二線城市土地市場(chǎng)普現(xiàn)升溫，幾個(gè)大中城市的地方政府更狂攬百億元土地出讓金，而出讓地塊的溢價(jià)率和成交價(jià)格也是屢創(chuàng)新高。
 

　　例如，5月23日，越秀城建以樓面價(jià)3.46萬(wàn)/平方米拿下廣州海珠南洲路地塊，成為廣州單價(jià)新地王。上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元06-07地塊又被綠地集團(tuán)以總價(jià)5.24億元奪得，成交樓板價(jià)9590元/平方米，溢價(jià)92.65%。與此同時(shí)，就在5月10日這一天，重慶2013年土地市場(chǎng)上的單價(jià)、總價(jià)、溢價(jià)率等三個(gè)紀(jì)錄均被刷新。
 

　　“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，積極拿地的原因肯定有兩個(gè)：一個(gè)是看好后市，一個(gè)是資金鏈充裕，”蘭德咨詢總裁宋延慶如是說(shuō)。
 

　　從企業(yè)資金鏈來(lái)看，宋延慶表示，除了前4月，企業(yè)銷售較好、資金回籠情況不錯(cuò)之外，各種熱錢也因看好樓市以各種辦法進(jìn)入房企。
 

　　而對(duì)于后市的判斷，宋延慶表示，除了城鎮(zhèn)化帶來(lái)的強(qiáng)大需求之外，也有政策預(yù)期不清楚的原因。
 

　　“國(guó)五條細(xì)則中諸如20%個(gè)稅、二套房貸、房產(chǎn)稅等都有很多文章可做，”上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良稱，但從后落地的情況來(lái)看，和預(yù)期差別很大，除了北京嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅以外，其他地方都不了了之，很多地方更是沒(méi)有交代。
 

　　中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一亦表示，各地落地“國(guó)五條”還存在一個(gè)細(xì)則待細(xì)的過(guò)程。
 

　　“過(guò)去的2012年，雖然也沒(méi)有更多有效的調(diào)控手段，但起碼高層過(guò)一段時(shí)間都會(huì)出來(lái)喊喊話，”郭玉良表示，但從國(guó)五條落地到現(xiàn)在，再?zèng)]有高層喊話，可以說(shuō)，政策整體存在一個(gè)真空期。
 

　　與此同時(shí)，包括此前曾公開表態(tài)一周之內(nèi)出國(guó)五條解釋性文件的住建部等各部委，都沒(méi)有對(duì)后續(xù)“國(guó)五條”的落地執(zhí)行表態(tài)。
 

　　“國(guó)五條細(xì)則落地近兩個(gè)月，截止到目前，尚未看到任何政策加碼的信號(hào)，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不大好，”郭玉良判斷，市場(chǎng)好像以為本輪國(guó)五條就到此為止了，一些膽量較大的開發(fā)商開始豪賭政策，加快了跑馬圈地的腳步。