對話嘉賓：中國房地產(chǎn)研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任 顧云昌
 

　　住房政策與體制改革專家、南開大學博士后、副教授 馬先標
 

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭
 

　　距離新“國五條”地方細則落地已50余天。國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，4月，70個大中城市中，有67個城市新建商品住宅(不含保障性住房，下同)價格環(huán)比上漲，高漲幅為2.1%。二手房方面，環(huán)比3月，上漲城市有66個，高漲幅為2.0%。

 

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，受新政影響，炒房現(xiàn)象在一定程度上被遏制，但一部分改善性需求和剛性需求也被誤傷。在一線城市如“北上廣”，居民住房需求仍然旺盛，住房市場相對處于供不應求的狀態(tài)。
 

　　有研究機構(gòu)近期發(fā)布報告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進改革，市場還將出現(xiàn)大起大落。
 

　　房地產(chǎn)市場真的落入“愈調(diào)愈漲”的怪圈嗎?房價會全面失控嗎?如何才能保證調(diào)控效果?近日，新華網(wǎng)記者與多位專家學者展開一場深度對話。
 

　　如果不調(diào)控，漲得更厲害
 

　　記者
 

　　怎么看待近期住房市場走勢?住房供求是否失衡?房價是否真的面臨“全面失控”?
 

　　顧云昌
 

　　我認為住房需求失衡、房價全面失控這種判斷是一家之言。
 

　　，總體來看，從去年下半年開始，一些大城市在經(jīng)歷了兩年半的嚴厲限購、限貸調(diào)控后，住房市場已經(jīng)開始回暖，現(xiàn)在回暖的態(tài)勢仍然還在延續(xù)。
 

　　第二，在全面回暖當中，各地的住房市場的情況差異較大，出現(xiàn)了“冰火兩重天”。在一線城市，例如北京、上海等出現(xiàn)了需求明顯釋放，住房供應相對顯得不足，面臨著房價上漲的壓力。但是在很多中小城市，特別是西部、中部的一些中小城市，市場的供應狀況是供大于求的，這些地方的房價保持平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)這種失控的狀況，所以，我認為“全面失控”這種情況并沒有出現(xiàn)。
 

　　楊紅旭
 

　　我認為“房價面臨全面失控”這種說法站不住腳。因為自2012年下半年以來，只有一線城市成交量增幅大于其他城市，住宅存貨去化速度快于其他城市，房價漲幅大于其他城市。而多數(shù)二線和幾乎全部的三四線城市，由于市場保持供大于求的形態(tài)，房價只是溫和上漲，實在談不上什么“全面失控”。
 

　　房價雖上漲，勢頭已抑制
 

　　記者
 

　　現(xiàn)在有種聲音認為，調(diào)控似乎對房價的上漲不起作用，該如何看待房地產(chǎn)調(diào)控的效果和必要性?
 

　　顧云昌
 

　　全盤否定房地產(chǎn)調(diào)控的成效是不客觀的，如果不調(diào)控，投資投機需求泛濫，房價可能會上漲得更快。
 

　　楊紅旭
 

　　2月下旬至3月，國五條及細則的出臺，意味著調(diào)控升級，雖然地方細則并不給力，但市場必將出現(xiàn)一定程度的降溫。4月份全國主要城市的住宅成交量已有所下跌，不僅低于3月份，還低于去年下半年以來的月度平均水平，其中一線城市更為明顯。
 

　　從價格來看，北京一直是這輪樓市回暖的領(lǐng)頭羊，但近段時間也出現(xiàn)了房價漲幅回落的現(xiàn)象。在70個大中城市中，2月份北京的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為3.1%，全國高，但3月就回落到了2.7%。房價雖然仍然在上漲，但上漲的勢頭已受到抑制。隨著成交量的調(diào)整，預計未來半年房價環(huán)比漲幅還將持續(xù)回落;至于同比漲幅，由于跨度是一年，其變化滯后于環(huán)比漲幅，所以房價同比漲幅可能滯后到明年見頂。
 

　　這正是調(diào)控的效果。當前，業(yè)內(nèi)外人士似乎達成了一個共識：房地產(chǎn)調(diào)控全是錯，“十年九調(diào)，越調(diào)越漲”。客觀地講，這樣的觀點有失偏頗。
 

　　首先，調(diào)控很必要。從經(jīng)濟學原理上講，市場存在失靈現(xiàn)象，失靈時政府就得出手，用“有形之手”調(diào)校“無形之手”。同時，經(jīng)濟增長具有周期性，客觀上需要政府運用經(jīng)濟政策防范經(jīng)濟大起大落。比如經(jīng)濟高漲、通脹嚴重時，就得加息降溫;經(jīng)濟低迷時，就得降息刺激。作為經(jīng)濟重要部門的房地產(chǎn)業(yè)，其市場波動的幅度一般大于宏觀經(jīng)濟，甚至成為經(jīng)濟起伏的重要誘因，所以更需要進行調(diào)控。
 

　　其次，調(diào)控很復雜。宏觀調(diào)控本身很難掌握火候，市場冷時，加柴，可一不小心火勢就會失控;市場熱時，澆水，弄不好又會熄火。
 

　　“錢松地緊”是房價上漲的內(nèi)在原因
 

　　記者
 

　　住房市場價格連續(xù)上漲，您認為深層次的原因是什么?
 

　　顧云昌
 

　　房地產(chǎn)市場的價格是由供求關(guān)系決定的。當市場供應和需求之間出現(xiàn)了供不應求的情況時，價格會出現(xiàn)上漲。反之，市場就沒有上漲的動力。過去十年房價上漲的背后就是房地產(chǎn)市場的供不應求，這是一個大的前提。我認為房價背后的推動力就是 “錢松地緊”。
 

　　錢很多很松，而土地卻收得很緊，這就造成了需求的旺盛和供應的相對不足。“錢松”的表現(xiàn)就是購買者的購買力很強，錢可以大量地進入購買者的渠道。例如，在沒有調(diào)控以前，購買者可以首付20%-30%，然后其余的錢都可以向銀行借，不管有多少套房，都可以從銀行得到貸款?，F(xiàn)在雖然第二套的首付款提高了，但是總體上依然能夠保證買房者能夠從銀行里借到錢。另外，中國的貧富差距很大，很多有錢人進入房地產(chǎn)市場進行投資，導致了需求的旺盛，也是“錢松”的一個表現(xiàn)。
 

　　而對于投資者來說，進入開發(fā)商的錢是卡的比較緊的，開發(fā)商的銀行信貸受到限制，開發(fā)商要千方百計地去融資，這提高了他融資的成本，不利于他的加快開發(fā)，造成了開發(fā)量的不足和開發(fā)速度的放慢。

　　從“地緊”方面說，就是土地供應量的不足。在土地供應方面，近幾年實際完成的土地供應量是下降的，有時候土地供應計劃并不能完成，比如北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，在過去的三四年中，絕大多數(shù)年份這些城市的土地供應計劃都沒有完成。
 

　　除此之外，地方政府是土地供應的壟斷者，他希望用少量的土地拿到更多的土地出讓金，在這種情況下必然導致了土地價格的上升，現(xiàn)在土地價格年年在上升，在土地價格不斷上升的情況下，降房價是很難的。就像是面包和面粉的關(guān)系，面粉不斷地漲價，面包卻要降價，難度很大。
 

　　調(diào)房價首先要降地價
 

　　記者
 

　　您認為調(diào)控中存在哪些問題，該如何解決呢?
 

　　顧云昌
 

　　房地產(chǎn)調(diào)控要想取得成效，不能就房價而論房價，應該找到房價上漲背后的深層次原因，加大土地和住房的供應量。在過去歷年的調(diào)控中，政府對遏制需求下得力度很大，但對加大供應量方面則是說得多，做得少，這就是調(diào)控之中存在的一些問題?，F(xiàn)在中央也要求加大土地供應量，但是地價卻始終沒有降下來，在土地供應計劃的完成方面也沒有得力的措施，表現(xiàn)在兩個方面：
 

　　，土地供應計劃下得很晚，每年4月份才下達;第二，土地供應計劃完不成，沒有問責制。為什么土地供應計劃完不成呢?一是由于土地價格太高了，開發(fā)商買不起，二是土地的位置太偏遠了，交通不便利，配套設(shè)施沒搞好，開發(fā)商不敢拿。
 

　　所以政府要在保證土地有效供應上面大做文章，開發(fā)商既不能“捂盤惜售”，政府也不能“捂地惜售”。這些現(xiàn)象背后根本的原因是我們的土地制度和財稅體制造成的，所以進行制度性得和長遠性得改革很重要。
 

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控更多地是采用的行政的方法，扭曲了市場的機制。整個宏觀的房地產(chǎn)市場我們更多是抓了細節(jié)問題，而政府方面的土地供應問題始終沒有上升到調(diào)控非常重要的方面。
 

　　楊紅旭：我國的房地產(chǎn)調(diào)控確實存在很多問題，比如，主要是抑制需求，而增加有效供應不足;再如，更多使用了行政手段，而對經(jīng)濟手段重視不夠。所以，應進一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制，建立調(diào)控市場的長效機制。但必須承認一點，周期性的市場調(diào)控，不可能完全取消和廢棄。
 

　　建議改變對中高檔商品房價格的直接干預局面
 

　　記者
 

　　限房價，應該怎么限，對此您有什么建議?
 

　　馬先標
 

　　我建議調(diào)控要實現(xiàn)“限房價”到“限普通商品房價、限保障房價”的轉(zhuǎn)型。即要改變對中高檔商品房價格的直接干預局面，將調(diào)控的重點對象集中到普通商品房和保障房上來。因為普通民眾很難負擔起中高檔商品房，所以限制普通商品房和保障房的價格至關(guān)重要。中高檔商品房可以按照市場的供求關(guān)系來確定價格，不必用行政的手段過多地干預。此外，限購、差別化信貸、房產(chǎn)稅改革和大力發(fā)展保障房的政策工具需要繼續(xù)實施。
 

　　我建議將普通商品房的面積戶型和必要指標進行兼顧省級區(qū)域特點的有適度差異的引導性設(shè)計、多渠道多方式供給城市普通商品房，如大學、機關(guān)、大型企事業(yè)的集資建設(shè)普通商品房等，政府也可將已建空置的商品房樓盤回購，改造、配置到上述機構(gòu)需要房源的群體中。
 

　　保障房公共管理體制建設(shè)問題刻不容緩
 

　　記者
 

　　您認為目前在保障房的發(fā)展中存在哪些問題?
 

　　馬先標
 

　　，以公租房為重點的保障房價格在一些城市偏高，普通老百姓承受不起，造成空置和浪費。第二，公租房和廉租房概念混淆，容易造成老百姓的不理解。另外，保障房公平分配的制度安排，特別是各個城市聯(lián)網(wǎng)的住戶居住信息系統(tǒng)仍未有效構(gòu)建;保障房公共管理機構(gòu)和人員力量不足，專有性較差。因此我建議將公租房和廉租房并歸為統(tǒng)一的公租房體系，涵蓋一級公租房(低收入群體和低收入群體)、二級公租房(部分中偏低收入群體)，由政府直接定合理價格。
 

　　目前，保障房發(fā)展的確面臨資金土地不足、公平分配規(guī)則尚不完善等關(guān)鍵障礙，構(gòu)建有效的保障房公共管理機構(gòu)體系并與相關(guān)職能形成管理體制，是克服上述障礙、促進保障房可持續(xù)發(fā)展的“頂層設(shè)計”。 所以，保障房公共管理體制建設(shè)問題刻不容緩，非常重要。
 

　　如果保障房發(fā)展不斷完善，則中低收入群體的居住困難問題自然得到破解，有效的保障房公共管理體制可以促進保障房可持續(xù)發(fā)展，從而利于筑牢房困破解的基礎(chǔ)，也利于熨平高房價，雙重降低農(nóng)民工在城市的居住和生活成本，促進數(shù)以億計的候鳥型農(nóng)民工在城市落地生根實現(xiàn)徹底的城市化，并由此發(fā)揮城鎮(zhèn)化擴內(nèi)需的“紅的紅利”效應。
 

　　加快建立讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制
 

　　記者
 

　　很多專家學者都呼吁加快建立讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，您認為這個機制應包含哪些內(nèi)容?
 

　　顧云昌
 

　　我認為包含三個方面：一是土地制度改革，二是房地產(chǎn)財稅體制改革，三是金融體制的改革，真正讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就要讓更多地土地、更多的錢和更多的融資渠道進入市場，讓生產(chǎn)者和開發(fā)者能夠擁有更多的資源。想從過去的賣方市場變成買方市場，就應該在如何能加大供應做文章，從而形成一個供大于求的買方市場。財稅制度方面也是一樣，財稅制度大的短板就是沒有在保有環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)進行征稅，這樣對擁有多套房的人沒有制約作用，反而在流通環(huán)節(jié)設(shè)置了許多障礙，造成流通不暢，供應量也就相對減少。