隨著“國五條”細(xì)則的執(zhí)行，北京的二手房市場進(jìn)入觀望階段，在價(jià)格并沒有明顯變化的情況下，成交量大幅度萎縮。4月，網(wǎng)簽成交套數(shù)5212套，明顯低于今年1、2、3月的19561套、10123套、43780套。5月份，成交量萎縮變得更為嚴(yán)重，前12天，共網(wǎng)簽1556套，連續(xù)12天低于300套/天，創(chuàng)2009年全面網(wǎng)簽以來的低紀(jì)錄。
 

　　20%個(gè)稅在二手房的交易中依然延續(xù)了以往5.5%營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買房者的這條“劫貧濟(jì)富”的老路。買房人越是資金充裕的“富人”，需要繳納的稅越少;越是資金不充裕的“窮人”，需要繳納的稅越多。
 

　　原因在于，北京的二手房各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納，以住建委網(wǎng)簽備案的價(jià)格為準(zhǔn)。而目前北京網(wǎng)簽的低指導(dǎo)價(jià)，往往大幅低于市場價(jià)。例如一套房屋實(shí)際成交價(jià)400萬元，依據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)網(wǎng)簽價(jià)格低只有200萬元，如果買房人全款買房，則網(wǎng)簽價(jià)格可以是低指導(dǎo)價(jià)200萬，各項(xiàng)稅費(fèi)按200萬元的房價(jià)繳納;而買房人如支付能力有限需要貸款200萬元，可以貸7成，那么網(wǎng)簽價(jià)格就要達(dá)到285萬元才能滿足貸款需求，這樣買房者就需要按285萬元納稅，而非200萬元。這就意味著，同一套房屋，全款的買家，網(wǎng)簽價(jià)格可以是指導(dǎo)價(jià)的低值，從而各項(xiàng)稅費(fèi)也能按低值繳納;而貸款買家，網(wǎng)簽值提高，繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)也相應(yīng)水漲船高。
 

　　20%的算法
 

　　由于新政的要求，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，轉(zhuǎn)讓房屋價(jià)格減去原值和合理費(fèi)用后的余額，按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。這一規(guī)則，使得此類房屋成交量驟減，鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示，新政后，需要繳納20%個(gè)稅的房屋成交的例子很少，難以統(tǒng)計(jì)到其所占比例，絕大部分的成交都是集中在“滿五年”的免個(gè)稅商品房以及無法核實(shí)原值按1%征收個(gè)稅的已購公房上。
 

　　北京北(小區(qū)網(wǎng) 論壇)五環(huán)外西三旗區(qū)域，一套七八十平方米的兩居室，房價(jià)3萬元左右/平方米，總價(jià)普遍在200萬出頭，尚屬于剛需能夠承受的范圍，該區(qū)域在“國五條”后很快就活躍起來。
 

　　該區(qū)域鏈家地產(chǎn)的一個(gè)門店內(nèi)成交了一套需要繳納20%個(gè)稅的房屋。
 

　　這套房屋面積50平方米，房主是約3年前從開發(fā)商手中買的新房，因此房屋原值按當(dāng)時(shí)的新房價(jià)格計(jì)算，約115萬元。近賣出，網(wǎng)簽價(jià)格是142萬元，與原價(jià)差額27萬元。
 

　　北京市執(zhí)行細(xì)則中，這個(gè)差額還可以減去房屋裝修費(fèi)用、貸款利息、相關(guān)稅費(fèi)等，再按20%征稅。這套房屋的裝修費(fèi)用發(fā)票金額約5萬元，支付銀行貸款利息約5萬元，購新房時(shí)支付契稅1.15萬元，此次交易需繳納營業(yè)稅7.81萬元，共計(jì)18.96萬元。
 

　　用27萬元差額，減去相關(guān)稅費(fèi)18.96萬元，還剩8.04萬元，需要繳納的個(gè)人所得稅為1.608萬元，該費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買家支付。如果是按新政之前1%計(jì)個(gè)人所得稅，金額應(yīng)該是1.42萬元。買家成本增加約2000元。
 

　　“因?yàn)檫@套房屋是近幾年購買的商品房，所以原始成交價(jià)格相對(duì)較高，與現(xiàn)在成交價(jià)的差額較小，即使稅金增加，買家尚能接受。”該店王經(jīng)理說，五環(huán)內(nèi)，房屋單價(jià)高、總價(jià)高，受到20%個(gè)稅的影響也更大。
 

　　誰在承擔(dān)成本
 

　　在北京，二手房交易的網(wǎng)簽價(jià)格是納稅以及申請住房按揭貸款的依據(jù)，以政府的區(qū)域低指導(dǎo)價(jià)為依據(jù)，一般不低于指導(dǎo)價(jià)即可，該價(jià)格往往比實(shí)際成交價(jià)格低。做低網(wǎng)簽價(jià)格，主要可以幫助購房者達(dá)到避稅的目的。
 

　　但2011年11月，北京大幅度上調(diào)了二手房低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)，在此之前，沿用的是2006年頒布的指導(dǎo)價(jià)。以海淀區(qū)學(xué)清路區(qū)域?yàn)槔?006年的指導(dǎo)價(jià)是6057元/平方米，2011年調(diào)整后的價(jià)格接近2萬元/平方米。根據(jù)指導(dǎo)價(jià)，一套80平方米的房屋，以前網(wǎng)簽價(jià)格低約48萬元，現(xiàn)在低約160萬元。這意味著，即使該房屋在現(xiàn)在的交易中以低指導(dǎo)價(jià)網(wǎng)簽備案，依然存在110萬元的差額要征稅。
 

　　如果現(xiàn)在成交的一套二手房，賣家當(dāng)時(shí)獲得這套房屋時(shí)也是通過購買二手房獲得且交易是在2011年11月之前達(dá)成，又不滿足如“滿五年住房”的條件，那么就天然產(chǎn)生了因?yàn)檎蠓险{(diào)指導(dǎo)價(jià)而存在的巨大差額。
 

　　周小姐是朝陽區(qū)國美城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)的一名業(yè)主，她告訴本報(bào)近國美城一個(gè)需要繳納20%個(gè)稅的成交案例。
 

　　該房屋面積145平方米，是房主2009年買的二手房，今年4月開始掛牌出售。由于該房屋不滿五年、也非住房，需要征收20%個(gè)人所得稅。即便如此，在掛牌1個(gè)月后，該房屋就以445萬成交了。“稅全部由買房人承擔(dān)。”周小姐告訴本報(bào)。即使是這種稅費(fèi)較重的房源，依然難逃稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家的套路。
 

　　假設(shè)房屋原價(jià)、現(xiàn)在成交的網(wǎng)簽價(jià)格，全部以該區(qū)域的低指導(dǎo)價(jià)來計(jì)算，那么2009年該區(qū)域低指導(dǎo)價(jià)約6000元/平方米，該套房屋原值就是87萬元;目前指導(dǎo)價(jià)1.65-1.75萬元/平方米，現(xiàn)在成交價(jià)就是239萬，與原值相差152萬，再減去裝修成本、貸款利息、相關(guān)稅費(fèi)估算52萬元，還剩100萬元，20%的個(gè)稅則是20萬元。這是保守的估計(jì)。
 

　　該房屋實(shí)際成交價(jià)格445萬，個(gè)稅一項(xiàng)轉(zhuǎn)嫁給買方者的額外成本20萬，使得該房屋在實(shí)際成交價(jià)的基礎(chǔ)上漲價(jià)4.5%。
 

　　不過，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，鑒別稅費(fèi)是誰承擔(dān)的基本要素，是看成交價(jià)格和市場價(jià)格的對(duì)比，如果成交價(jià)格比市場價(jià)格低的話，就是買賣雙方同時(shí)承擔(dān)了稅費(fèi)。
 

　　據(jù)本報(bào)了解，國美城的一套同戶型、無個(gè)稅房源，近日成交價(jià)是455萬元，比該房屋成交價(jià)高10萬元，算房主讓利10萬元，該房屋的買房者依然支付了至少20萬元的個(gè)稅，抵消房主讓利10萬元，買房成本依然增加了至少10萬元。
 

　　這還不考慮“滿五年且”的免稅房源所采取的提價(jià)行為。周小姐表示，她從春節(jié)前就開始看房，國美城項(xiàng)目漲價(jià)的軌跡非常明顯，春節(jié)前，上述同類型房源的報(bào)價(jià)約為390萬元，春節(jié)后到了400萬—410萬元。3月份，她再看房時(shí)，一套無個(gè)稅房源的報(bào)價(jià)是440萬，近期這套無個(gè)稅房源成交價(jià)竟然達(dá)到455萬元。