2013年全國土地供應(yīng)計(jì)劃高調(diào)亮相——計(jì)劃供地量1.5倍于過去5年平均年供應(yīng)量，但光鮮的數(shù)字卻難掩住房供地逐年減少的實(shí)情。

　　
        在“新國五條”要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)的大背景下，4月16日，國土資源部(以下簡稱“國土部”)公布了2013年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，今年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)為15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。

　　
        這看似增加的數(shù)據(jù)背后，卻是供應(yīng)計(jì)劃量的逐年減少。據(jù)悉，2011年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)為21.8萬公頃，2012年為17.26萬公頃，已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)幾年的供地量減少。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，計(jì)劃供應(yīng)量不等于實(shí)際成交，近幾年來的情況是，年年完不成供地計(jì)劃。此外，今年一季度開發(fā)商拿地量仍同比下跌22%，這樣下去，全年的供應(yīng)計(jì)劃鐵定完不成。

　　
        蘭德咨詢總裁宋延慶則認(rèn)為，這只能看做是“文字和數(shù)字的游戲”，實(shí)際意義并不大。另外，他建議，供地計(jì)劃應(yīng)在年初時(shí)發(fā)布，這樣可以跟房企的拿地策略銜接。

　　
       “1.5倍”的背后含義

　　
      
        國土部表示，據(jù)各地上報(bào)匯總，2013年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)為15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍，其中“三類住房”用地計(jì)劃占住房用地計(jì)劃總量的79.4%，符合調(diào)控政策要求。

　　
        對于數(shù)據(jù)當(dāng)中的1.5倍，香港泰景集團(tuán)副總裁姚寧認(rèn)為，“全國供地?cái)?shù)量提高是好事，中央開始用增加供應(yīng)的方法來緩解供需矛盾，進(jìn)一步達(dá)到平抑房價(jià)的目的，開始改堵為疏了。”

　　
        中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵則認(rèn)為，“1.5倍的住房用地計(jì)劃供應(yīng)量很難起到調(diào)節(jié)市場預(yù)期的作用。因?yàn)椴⒉皇钦f增加土地供應(yīng)，就代表增加商品房供應(yīng)。如果沒有一個(gè)土地出讓后的管理，那就不會(huì)有多少影響。”

　　
        “如果從數(shù)據(jù)層面來看，那的確是有一定意義，但要說供地結(jié)構(gòu)，從目前數(shù)據(jù)來看，若不能滿足中小戶型用地需求的話，那應(yīng)該是偏虛的。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場委員會(huì)副秘書長、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，目前在房地產(chǎn)調(diào)控方面并不在于有多少政策，而在于能否從上至下地全面落實(shí)，這才是關(guān)鍵。

　　
        中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，受“增加供應(yīng)，穩(wěn)定預(yù)期”政策的影響，今年年初各城市克服季節(jié)性影響，積極主動(dòng)推地，供應(yīng)量明顯高于去年同期。2013年季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)到近年同期的高值，雖然環(huán)比仍呈季節(jié)性回落，但同比增加8.98%。其中房地產(chǎn)開發(fā)用地同比增幅超過40%，達(dá)到2010年第三季度以來的新高，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)占比提高，對于繼續(xù)保證未來住宅市場供應(yīng)、穩(wěn)定市場預(yù)期具有積極作用。

　　
        機(jī)構(gòu)研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年的全國供地計(jì)劃體現(xiàn)出“有保有壓”的供地政策與思路。從“三類住房”用地計(jì)劃來看，保障性住房、中小套型住房將明顯受到利好政策的傾斜。而非以上類別的普通商品住房，土地來源與份額將相對弱化。這體現(xiàn)出樓市調(diào)控在土地供應(yīng)上將以區(qū)別化的思路做好新的把關(guān)。

　　
        供應(yīng)計(jì)劃完成情況堪憂

　　
        可以說，2013年全國住房用地計(jì)劃的確貫徹了“新國五條”要求，今年計(jì)劃供地的15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。不過，業(yè)內(nèi)人士多表示，供應(yīng)計(jì)劃本身并不代表實(shí)際完成的情況，而且近年來完成情況并不理想。

　　
        據(jù)了解，近三年全國住房用地供應(yīng)情況為：2010年計(jì)劃供應(yīng)18.47萬公頃，實(shí)際完成12.54萬公頃;2011年計(jì)劃供應(yīng)21.8萬公頃，實(shí)際完成13.59萬公頃;2012年計(jì)劃供應(yīng)17.26萬公頃，實(shí)際完成16.03萬公頃。陳國強(qiáng)認(rèn)為，計(jì)劃數(shù)與完成數(shù)從來都是兩碼事，1.5倍的說法具有一定的“誤導(dǎo)性”。

　　
         據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2011年，廣州和深圳已連續(xù)四年沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃;上海有三年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃;北京有一年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃，即2011年。

　　
        “土地供應(yīng)有些管理層的一廂情愿，實(shí)際上是完不成供應(yīng)計(jì)劃的，那為什么會(huì)完不成呢?”陳嘯天表示，這代表市場不接受，房企不愿主動(dòng)去拿地。

　　
        據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)開發(fā)商對于供地計(jì)劃都很看重。只不過，到了國土部門推地階段，他們發(fā)現(xiàn)想要拿到心儀的地塊并非易事。“有些看好的地，不是價(jià)格太高，就是要求招標(biāo)，一招標(biāo)就對開發(fā)商綜合分?jǐn)?shù)有所涉及。比如去年石景山有塊地，雖然一家河南企業(yè)報(bào)了高價(jià)，但終還是拿不到。”

　　
        此外，一些地塊還附加了保障房或者基建等項(xiàng)目，這使得諸多房企望而卻步，畢竟很多項(xiàng)目需要自掏腰包，降低了利潤空間。也就是說，有相當(dāng)一部分地塊，都是從政府角度推的，并未考慮到房企的感受，這部分地塊通常難以成交，直接造成了各地供應(yīng)計(jì)劃難以完成。

　　
        同時(shí)，據(jù)記者了解，新供應(yīng)地塊位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)的數(shù)量增多，這也造成了開發(fā)商的望而卻步，甚至部分城市在土地出讓前，相關(guān)的基礎(chǔ)配套都沒有跟進(jìn)，這均為房企拿地后的開發(fā)造成壓力。某地房企直言不諱地表示，有時(shí)候看好一些地塊，但相關(guān)的配套都沒有，這樣的地塊就算拿了，也只能是放在那里閑著，這些項(xiàng)目不開發(fā)，真不是開發(fā)商自身問題，如果開發(fā)了，就會(huì)影響到銷售。

　　
        宋延慶表示，每年的供地計(jì)劃通常是4月中旬才出，很難讓開發(fā)企業(yè)根據(jù)計(jì)劃去安排自己的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)該把土地供應(yīng)計(jì)劃提前公布，在1、2月份發(fā)布，這樣才能盡量避免上述問題的出現(xiàn)。

　　
       一線城市壓力大

　　
        從今年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃來看，一線城市(北、上、廣、深)計(jì)劃同比增加2.8%。市場人士分析認(rèn)為，由于一線城市可供用地有限，因此很難出現(xiàn)供地計(jì)劃放量的現(xiàn)象。國土部相關(guān)人士表示，這也是為了落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的要求，房價(jià)較高、上漲較快的地區(qū)，需適當(dāng)增加并優(yōu)先供應(yīng)中小套型普通商品住房用地。

　　
        劉淵認(rèn)為，地方政府更多的是在有意識(shí)控制住宅用地，如果出現(xiàn)過熱的情況，會(huì)有一定的管控手段，現(xiàn)在出現(xiàn)的高價(jià)地塊多以商用地為主。

　　
         4月18日，國土資源部舉行2013年季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測成果發(fā)布會(huì)，其中公布的數(shù)據(jù)顯示，全國半數(shù)城市住宅地價(jià)環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間，上漲的城市略有減少，而同比上漲的城市持續(xù)增加。一季度住宅用地價(jià)格環(huán)比持平和下降的城市為13個(gè)，較上季度增加了3個(gè)。其中一線城市住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲，二線城市中除哈爾濱外全部上漲。

        根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，“新國五條”北京細(xì)則出臺(tái)至今的半個(gè)月內(nèi)，北京共成交6宗經(jīng)營性用地，交易節(jié)奏可謂密集，總體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的格局，并且其中有兩宗土地的溢價(jià)率超過100%，地塊分別位于石景山和通州臺(tái)湖，盡管不是主城區(qū)核心地塊，但依舊遭遇房企的爭奪。

　　
        此外，據(jù)記者了解，在北上廣深這些一線城市，郊區(qū)供地成為一大亮點(diǎn)，其中北京的供地計(jì)劃中，五壞外地塊成了主打，并且在供地計(jì)劃中要求嚴(yán)格控制城市中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模，加快順義、大興、昌平、房山等新城產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和住宅用地供應(yīng)，促進(jìn)打造功能完備、宜居宜業(yè)的綜合性新城;保障門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶等區(qū)域性新城基礎(chǔ)設(shè)施、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求，推動(dòng)形成區(qū)域城市化格局。

　　
        陳國強(qiáng)表示，在供地計(jì)劃方面除了應(yīng)注意供應(yīng)總量，更應(yīng)關(guān)注供應(yīng)的結(jié)構(gòu)問題，比如不少三四線城市用地供應(yīng)偏大，庫存明顯偏高，就應(yīng)該相應(yīng)地做減法;而北上廣深等城市長期供應(yīng)偏緊，市場需求壓力及房價(jià)上漲壓力過高，則需要在用地供應(yīng)上做加法。

　　
         機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為，畢竟在一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊都相對稀缺，因此很難在供應(yīng)量上有所變化。楊紅旭則表示了一定的擔(dān)憂，在他看來，“一線城市供地量增幅如此的小，那市場是要吃不飽的”。