房產(chǎn)大佬看空國內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北美但記者調(diào)查顯示海外投資夢只是“看上去很美”

　　
        近日，地產(chǎn)大佬張欣與王石在境外媒體上表示相對看空國內(nèi)地產(chǎn)，而看多國外地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會，尤其是北美市場，并紛紛出手購地或洽購寫字樓。王石甚至透露，萬科舊金山項目雖然還沒有竣工，已經(jīng)有國內(nèi)買家訂購了200套房產(chǎn)。

　　
        但是，記者通過和美國當(dāng)?shù)厝A人及投資者接觸發(fā)現(xiàn)，由于國內(nèi)投資者大舉購房，房價已有所抬升。而由于越洋購房存在風(fēng)險，許多房屋出現(xiàn)閑置。在美國“低投入，高回報”的購房投資夢對于普通的國內(nèi)投資者來說，只能說“看上去很美”。文/記者潘彧

　　

        美國購房故事

　　
        記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在美國買房投資對于有移居美國需求的人顯然更有意義，不過也有投資者抱怨“在美投資硬傷太多”，并表示將放棄其購房計劃。

　　
        移民家庭：購房后放租“養(yǎng)老”

　　
        移民美國、剛剛退休的李太太告訴記者，她一共在加州洛杉磯的一個社區(qū)投資了六套別墅，目前已經(jīng)全部放給了中介出租。

　　
        據(jù)其介紹，由于投資者“囤房”，她購買的社區(qū)房屋價格相對較高，平均成本為40萬美元/套。而買房的動機(jī)主要是覺得遇到了入市的好時機(jī)。

　　
        她告訴記者，房子租給誰她并不關(guān)心，因為這些都會由中介搞定，僅需要每個月交給中介月租金5%的手續(xù)費便可以，據(jù)其介紹，一般都是學(xué)生或者普通家庭租住這種房子，學(xué)生可以混住。

　　
        “每套房子的面積應(yīng)該在3000~3500平方英尺之間，租賃的價格大約在2500美元/月左右。”據(jù)李太太估計，按現(xiàn)在的市場行情，除去稅負(fù)等一應(yīng)費用，平均租售比不低于7%，她對此表示“很滿意”。

　　

        投資客：門檻較低但“隱性成本”驚人

　　
        林先生說：“我是屬于純投資客，未來數(shù)十年可能都不會去美國發(fā)展，就想買個房子出租，順便等升值。”抱著這種目的，他輾轉(zhuǎn)了拉斯維加斯和加州兩地。

　　
        “我先看了拉斯維加斯的公寓，很便宜，7萬美元一套，但已經(jīng)比去年筍的時候漲了1萬美元。”中介向其表示，該公寓可以租給清潔人員等人居住，月租金可以達(dá)到800美元/月，但由于是公寓，必須給公寓管理方繳納每月170~180美元的管理費。“這樣一計算，我覺得很不劃算。而且中介表示公寓由于沒有自己獨占的地皮，升值幅度不如獨棟別墅。”

　　
         林先生表示，自己隨即在加州開始看獨棟別墅。“價位大多在25萬~30萬美元之間，如果配齊家電出租，可以租至2500~3000美元/月，看上去確實很美。”

　　
        但是，經(jīng)深入了解，林先生就發(fā)現(xiàn)了一些“硬傷”。“在美國交易房產(chǎn)必須通過中介，繳納給中介的費用為交易費用的6%，還不算稅費，交易的成本很高。”他發(fā)現(xiàn)，身邊不少當(dāng)?shù)氐呐笥褳榱耸∵@筆費用，自己考中介方面的資格證，但是作為投資客，沒法做到這一點。

　　
        “雖然別墅沒有高額的管理費用，但美國的房產(chǎn)稅大約每年要繳納房屋評估價的1~3個百分點，而自己未來不在美國，委托給中介處理房屋，每月月租的5%肯定省不了。”

　　
     
        美國購房投資攻略：

　　
        一、哪些區(qū)域更適合中國買家投資?

　　
       相對來說，中國人赴美買房，比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。業(yè)內(nèi)人士表示，是美國新城鎮(zhèn)的擴(kuò)張遠(yuǎn)沒有中國迅猛，像在國內(nèi)購房一般買便宜的地段，等發(fā)展起來再升值，在美國是難以行通的，應(yīng)該重點選擇發(fā)展較好的成熟區(qū)域。

　　 
        美國也有中國所謂的學(xué)區(qū)房概念，好的學(xué)區(qū)房一般都大幅貴過周圍，房產(chǎn)稅也高。但如果是主要為孩子未來的教育考慮，則應(yīng)該盡量購買學(xué)區(qū)附近的房源。

　　
         二、如何選擇合適的房屋?

　　
        美國房市的房屋種類很多，主要的有公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅等。根據(jù)年初搜房網(wǎng)對于投資者的調(diào)查，投資者青睞的是獨棟別墅，不同的州有不同的價格，一般數(shù)十萬美元可以購買到一套。業(yè)內(nèi)人士表示，獨棟別墅因為有自己的土地，未來升值潛力較大。而公寓產(chǎn)品易于出租、總價低廉，也有部分投資者考慮。

　　
        三、美國買房究竟需要多少稅費?

　　按照美國的通例，房屋經(jīng)紀(jì)人的中介費“市價”為房價的6%。此外，還有貸款手續(xù)費、房屋交易稅等各種稅費，各州不同，一般在1%以下。一般沒有在美國工作經(jīng)歷的中國人，無法取得美國銀行貸款，要想購房多是一次性付清。

　　
        四、美國“養(yǎng)房”的開銷有多大?

　    根據(jù)美國各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子評估總價的0.5%~3%不等。如果出租，還必須支付租金的5%~10%作為管理費，而如果是購置的別墅類產(chǎn)品，由于是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，還面臨種種修繕費用。

　　
        精打細(xì)算

　    出租風(fēng)險大不少投資客“囤房”待漲

　　
        當(dāng)林先生和中介討論到出租的問題時，中介的一番提醒更讓他沒法接受。“在美國，法律相對保護(hù)租客，如果房屋里的家電器材壞了，沒有及時維修，租客可能會去法庭告你，而如果租客拖欠房租，你也不能直接趕他出去，也必須走法律手段，這兩種情況，我都必須飛去美國出庭，而且在這段時間里租客是不會繳納房租的。”

　　
        而別墅的維修保養(yǎng)也成了一筆沉重的負(fù)擔(dān)。“美國的別墅大部分都是木材建造，一般五年必須進(jìn)行大修。如果遇到一個不好的租客，可能給家居帶來很大損壞，租金收入可能還不夠修繕房屋的費用。”林先生感慨道，“許多投資者都是在買了房之后，承擔(dān)高額的房屋稅費，空置在那里等升值。”他認(rèn)為，由于不是常住美國，也沒有美國的生活經(jīng)驗，決定放棄這個投資夢。