案例1

先過戶后辦貸款

由于擔(dān)心地方細(xì)則的出臺以過戶日期為準(zhǔn)，所以有購房者選擇在貸款手續(xù)下來之前就開始走過戶流程，以抓緊時(shí)間，避免地方細(xì)則出臺后多交稅款。

陳小姐是在新“國五條”新政細(xì)則出臺后一天去中介看房子的，由于是剛需所以希望能在地方個(gè)稅征收前趕上這趟“末班車”。很快她就看中了一套市中心兩室戶的房源，賣家也同樣希望能夠在個(gè)稅政策操作細(xì)則出臺前趕快完成交易，于是雙方便在兩天內(nèi)簽訂了購房合同。

由于陳小姐購房還需要通過銀行貸款，但申請貸款的審批流程通常要兩至三周時(shí)間，所以賣家擔(dān)心可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)，提出在貸款手續(xù)下來之前就開始走過戶流程。然而過戶時(shí)，如果是通過貸款購房的需要出示銀行的貸款審批證明，只有一次性付款交易不需要這項(xiàng)證明的。也就是如果需要提前完成過戶，就需要將合同變更為一次性付款的購房合同來操作。陳小姐疑慮操作是否可行。

律師解答：

關(guān)于購房抵押貸款，銀行實(shí)施嚴(yán)格的審批程序，如核查購房者的資格、所購房屋的產(chǎn)權(quán)信息以及購房合同約定的首付款比例等。如果買賣雙方將購房合同中的付款方式改為一次性付款的(即形式上看無需貸款)，則恐怕將無法通過銀行的審批。

如果購房合同中的付款方式還是約定為分期付款，且在簽署購房合同的同時(shí)向銀行申請了購房抵押貸款，但在貸款審批下來之前買賣雙方即先行辦理了過戶登記手續(xù)，按照目前房產(chǎn)交易中心的操作，在此情況下交易中心將不再單獨(dú)受理該房屋的購房貸款抵押登記申請。

如果買賣雙方在過戶登記并取得產(chǎn)證之后再向銀行申請購房抵押貸款的，則不符合購房抵押貸款的要求，無法通過銀行的審批。

因此，如果交易雙方在取得銀行貸款審批之前貿(mào)然過戶，由于貸款難獲批準(zhǔn)，買方的付款履約能力得不到保障，對買賣雙方都會產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。

案例2

房產(chǎn)證去名

還有一些人選擇以將房產(chǎn)證中的家庭成員去名的方式避稅。

趙女士家有兩處房產(chǎn)，近期正打算將其中一套換成大一些的房子給已經(jīng)成年的兒子居住，然而產(chǎn)證上一家三口的名字都有，中介提醒趙女士，這樣的情況未來房子在交易時(shí)很可能要征收20%的個(gè)稅。建議其分別將兩處房產(chǎn)的產(chǎn)證改為夫妻和兒子分別持有以避免即將出臺的地方交易個(gè)稅細(xì)則。家庭成員之間的“去名字”，將原來共有房屋變?yōu)橐蝗霜?dú)有，也就是成為家庭住房，這樣是否可以避稅？而“去名字”的成本又是多少？

楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員告訴記者，所謂“滿五年”的日期是按照房產(chǎn)證上登記的發(fā)證日開始計(jì)算的。

其中夫妻更名、法定繼承以及直系親屬間贈與是可以追溯的而不需要重新計(jì)算日期，買賣的話需要重新計(jì)算日期。但贈與等“去名”方式可能會產(chǎn)生契稅、公證費(fèi)等其他費(fèi)用。

律師解答：

在法律層面，所謂“去名”是轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)份額并辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法律程序，會因轉(zhuǎn)讓方式的不同而產(chǎn)生不同的稅負(fù)。如果選擇買賣方式，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓交易的稅收政策依法繳納交易稅費(fèi)，包括個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、契稅等；如果采用贈與方式，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，直系親屬之間的房產(chǎn)贈與，不征收個(gè)人所得稅及營業(yè)稅，僅需繳納贈與部分的契稅，但請注意因受贈取得的房產(chǎn)在再次轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅負(fù)相對較高。

值得注意的是，按照目前有關(guān)限購及房產(chǎn)稅收的政策，在計(jì)算房產(chǎn)數(shù)量時(shí)，以“家庭”為單位，“家庭”成員是指夫妻雙方及未成年子女。因此，在這個(gè)“家庭”定義范圍內(nèi)的主體，即使從某套房產(chǎn)的產(chǎn)證上去掉，該房產(chǎn)還是會被視為“家庭”房產(chǎn)，如果被“去名”的“家庭”成員名下有其他房產(chǎn)，就無法實(shí)現(xiàn)“家庭住房”的目的。對于前文定義的“家庭”成員以外的其他人員(包括成年子女及其他直系親屬)，在其從原住宅產(chǎn)證上“去名”之后，原住宅不計(jì)作其名下房產(chǎn)。
 

案例3 

約定如果加稅合同無效

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理宋會雍告訴記者，李先生剛剛看中一套二手房準(zhǔn)備跟賣家簽合同，按照原來的約定是李先生和賣家商量好按照房款的1%交個(gè)人所得稅，由買家李先生支付，但因?yàn)樾抡脑?，李先生?dān)心遞件的時(shí)候一定要按照售房差額的20%征稅，這樣下來又要多付20萬元的稅款，李先生表示無法承受。中介公司便建議買賣雙方在合同中注明，如果要按照20%來交稅的話則此合同就無效。但李先生也不清楚這樣的條款是否具有法律效力。

律師解答：

準(zhǔn)確地理解李先生的意思，應(yīng)該是在合同中約定，“如果按照差額的20%交稅就不再履行合同”。這在法律上應(yīng)被理解為當(dāng)事人約定了合同終止的條件，一旦約定的條件成立，即按照差額的20%交稅，則合同終止，并非合同無效。如果合同因此終止，根據(jù)合同法，當(dāng)事人需要對合同進(jìn)行結(jié)算和清理。這時(shí)就牽涉到返還財(cái)產(chǎn)、違約責(zé)任、損失賠償?shù)葐栴}。因此，建議在約定合同終止條件的同時(shí)，在合同中針對終止后各方的違約責(zé)任如何承擔(dān)、各方已產(chǎn)生的成本及費(fèi)用如何分擔(dān)(例如因談判、簽約及部分履行而產(chǎn)生的差旅費(fèi)、住宿費(fèi)，也可能存在中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用)等問題作出明確約定，必要時(shí)向律師咨詢專業(yè)意見，以免發(fā)生爭議。

案例4

抵押房產(chǎn)假訴訟

關(guān)于避稅，購房者可謂動足腦筋，甚至有購房者提出以訴訟抵押方式來避開個(gè)稅。即買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，后買方拿著法院的判決書去房產(chǎn)中心過戶，這樣做是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

律師解答：

這種做法的風(fēng)險(xiǎn)很大。首先，這種做法將買賣和借貸兩種不同的法律關(guān)系人為地混在一起，其目的是為了規(guī)避限購。在當(dāng)前的限購環(huán)境下，法院會對借貸關(guān)系的真實(shí)性作嚴(yán)格審查，一旦認(rèn)定為“名為借貸，實(shí)為買賣”，法院很可能基于“以合法形式掩蓋非法目的”的理由不認(rèn)可合同效力。此外，新民事訴訟法實(shí)施后，當(dāng)事人還可能會因此類惡意或虛假訴訟被追究法律責(zé)任。再則，退一步講，即使借貸名義的訴求得到了法院支持，法院不會直接判令房產(chǎn)過戶，而是要通過拍賣程序?qū)⒎慨a(chǎn)拍賣，并以拍賣所得款項(xiàng)償還借款，懷著購房本意的“貸款人”不能直接取得房屋產(chǎn)權(quán)。即使法院判決或調(diào)解支持直接過戶，如果買方屬于限購人群，房地產(chǎn)登記部門仍有可能因?yàn)橄拶彾芙^辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此外，即使僥幸通過法院判決或調(diào)解的方式成功過戶，仍然要按照稅收政策繳納所得稅、營業(yè)稅、契稅等稅負(fù)，而且，其間產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)等也是一個(gè)不小的數(shù)目。

以一套75平方米、兩室一廳、總價(jià)在250萬元的內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房為例，當(dāng)初一次性付款購入價(jià)是150萬元，裝修費(fèi)用約為10萬元；另因位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，總價(jià)低于330萬元屬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

案例5

假離婚為“實(shí)現(xiàn)”住宅

在限購令出臺后，便出現(xiàn)過一波“假離婚”以規(guī)避限購措施實(shí)現(xiàn)買房需求，而此次政策提出關(guān)于交易時(shí)個(gè)稅嚴(yán)格按照售房價(jià)差20%征收的相關(guān)要求后，再次引發(fā)人們以“假離婚”規(guī)避稅費(fèi)的想法。

王先生夫婦名下?lián)碛袃商鬃》?，近期正?zhǔn)備出售其中的一套住房，希望改善現(xiàn)有居住條件。然而新政一出，售房價(jià)差20%的個(gè)人所得稅嚇退了王先生夫婦，使其原本的改善計(jì)劃擱置。聽朋友說，假離婚可以避稅，即家庭原本擁有兩套住房，離婚后就變成了住宅，滿5年后便可免征個(gè)人所得稅。王先生半信半疑，不知道這樣是否可以避開即將出臺的按售房價(jià)差20%征稅？

律師解答：

如果離婚，則這對男女不再屬于一個(gè)家庭。登記在一方名下的住宅，在該方不擁有其他住宅的情況下，屬于該方的住宅。接下來的問題是，這套房子何時(shí)“滿5年”？是從當(dāng)初購房時(shí)起算，還是從離婚時(shí)起算，還是從房產(chǎn)權(quán)利人變更登記完成之日起算(如果房屋原先登記在雙方名下，則需要將一方的名字從產(chǎn)證上去除以使房產(chǎn)權(quán)利人變更登記為僅為另一方的狀態(tài))？

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，通常所稱的“滿五”中的“滿五”是指個(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)五年以上，其中個(gè)人購房(非公有住房)的日期以房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照“孰先”原則確定。因此，如果按照這個(gè)規(guī)定執(zhí)行，在繳納契稅、離婚和更名(更名登記將重新頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)證登記時(shí)間也將更新為更名時(shí)間)這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)中，應(yīng)該將當(dāng)初契稅完稅憑證注明的日期作為“滿五”的起算時(shí)間。

但仍需要提醒購房者注意，在目前住房限購宏觀調(diào)控加碼勢頭愈演愈烈的大環(huán)境下，從嚴(yán)執(zhí)法、政策趨嚴(yán)變化的可能性較大，在離婚后等待“滿五”的過程中，如果政策發(fā)生變化導(dǎo)致“滿五”的起算點(diǎn)按照“孰后”原則，那么“滿五”的等待期會因此延長。