“國五條”細(xì)則出臺(tái)半個(gè)月之后，威力仍在持續(xù)發(fā)酵。 

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了趕在各地方版細(xì)則出臺(tái)之前進(jìn)行交易，北京(樓盤)、上海(樓盤)乃至杭州(樓盤)等城市都出現(xiàn)了購房者“突擊”購房、過戶的現(xiàn)象，各區(qū)房產(chǎn)交易中心一時(shí)爆棚。

依照慣例，每年3月被稱為樓市成交的“小陽春”，經(jīng)歷2月份春節(jié)的低調(diào)成交后，房企往往期待3月份量價(jià)齊升。不過，伴隨著“國五條”的重磅出擊，房地產(chǎn)市場走入了重重迷霧之中。

二手房成交井噴

“我愛我家”市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日至3月10日期間，北京商品住宅交易均價(jià)為22265元/平方米，基本回歸至2011年同期均價(jià)水平。

2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，被稱為房地產(chǎn)調(diào)控的“國五條”。3月1日，“國五條”細(xì)則出爐，其中引人關(guān)注的是轉(zhuǎn)讓房屋個(gè)人所得稅“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”這一條。由于擔(dān)心房屋交易成本大幅上升，大量購房者開始了突擊購房。

3月4日是“國五條”細(xì)則出爐后個(gè)工作日，上海浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心因?yàn)榍皝磙k理交易的人數(shù)眾多，只得通宵辦理審稅過戶。記者從一些中介公司了解到，許多購房交易都在“國五條”細(xì)則出臺(tái)后迅速加快了速度，很多合同都是買賣雙方緊急談判，趕在夜里簽訂的。

由于買賣雙方都擔(dān)心未來突然多出一筆稅費(fèi)導(dǎo)致交易失敗，想趕在“上海版細(xì)則”出臺(tái)前的窗口期快速成交、過戶。因而在價(jià)格上雙方都比以往更容易讓步，一些房產(chǎn)中介在這一周內(nèi)業(yè)績好得驚人。

數(shù)據(jù)顯示，3月4日至10日，上海全市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環(huán)比前周上漲20.7%，成交均價(jià)為20477元/平方米，環(huán)比前周下跌20.2%。30萬平方米的成交面積，創(chuàng)造了近36周的高成交紀(jì)錄。

一位開發(fā)商則向記者表示，30萬平方米的單周成交量已經(jīng)差不多相當(dāng)于上海正常時(shí)期一個(gè)季度的成交量。

克而瑞上海事業(yè)部項(xiàng)目總監(jiān)付琦告訴記者，如果保持這一狀況，上海一個(gè)月成交量就將達(dá)到120萬平方米。而近年來上海單月成交的高紀(jì)錄出現(xiàn)在2011年1月，也只有105萬平方米。

北京的二手房市場一樣熱火朝天。“我愛我家”市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日至3月10日期間，北京商品住宅交易均價(jià)為22265元/平方米，基本回歸至2011年同期均價(jià)水平，商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽18171套，比2012年同期上漲244.5%，成交量創(chuàng)9年以來同期新高。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)認(rèn)為，二手房主要成交量是已經(jīng)達(dá)成買賣合同或者基本意向，為了避免稅費(fèi)影響的交易。此外，在二手房成交量上漲同時(shí)，租金同比增幅5%。

同樣的情形已經(jīng)在全國蔓延。3月12日，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的6大城市數(shù)據(jù)顯示，3月4日至10日，6城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，占2012年以來月度成交高值的5成多，創(chuàng)2012年以來的周成交量新高，環(huán)比上升約71%。從城市分布看，除成都外，北京、上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、天津(樓盤)等城市單周成交量均創(chuàng)2012年以來新高。

上海版細(xì)則或不再加碼

開發(fā)商猜測，上海的“國五條細(xì)則”對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭生活住房的所得稅，或繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

二手房市場的火爆，也帶熱了新樓盤銷售。

“3月份以來，樓盤的成交量的確出現(xiàn)一定增幅，購買人群主要是以前觀望的人，占比達(dá)10%，出現(xiàn)增長一方面是3月樓市常規(guī)反彈季節(jié)，另一方面受到國五條政策的影響，近銷售人員接待多的就是購房者咨詢政策對(duì)房價(jià)的影響。”深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

不過同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策層面對(duì)于價(jià)格的影響預(yù)期在3~6個(gè)月，因此商品住宅的價(jià)格在全國范圍內(nèi)，尤其是3~4月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽春”反彈的利好，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤空間。

短期銷售火爆的背后，市場其實(shí)在等待“另一只靴子”——“國五條”地方細(xì)則的落地。

一位上海民營房企高管告訴記者，開發(fā)商們猜測，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得繼續(xù)免征個(gè)人所得稅，這一條可能在上海版細(xì)則中繼續(xù)明確。

 

此前上海市委書記韓正談及“國五條”細(xì)則時(shí)公開表示，房地產(chǎn)調(diào)控是通過調(diào)控抑制房價(jià)過快上漲，首先打擊投機(jī)需求，有效抑制投資行為，同時(shí)應(yīng)該很好地保護(hù)鼓勵(lì)群眾自住、改善的剛性需求。 

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海購房者不必對(duì)“國五條”細(xì)則過于擔(dān)心。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向記者解釋說，細(xì)則表述中“按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅”，其實(shí)依據(jù)的是2006年國家稅務(wù)總局的“規(guī)定”，也就意味著：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

楊紅旭告訴記者，就“國家版細(xì)則”來看，對(duì)于上海來說，稅收方面沒有新的加碼，只是執(zhí)行力度上更加嚴(yán)格了。

對(duì)此，記者致電上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元，詢問“上海版細(xì)則”的出臺(tái)情況，他向記者表示正在開會(huì)，隨后掛斷了電話。

房企策略隨機(jī)而變

開發(fā)商因?yàn)?ldquo;國五條”紛紛改變了后市的銷售策略，一部分將開盤時(shí)間提前，希望資金落袋為安；另外一部分則將今年的推盤速度放緩。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“國五條”核心內(nèi)容依然是通過限購和限貸穩(wěn)定房價(jià)。其中，再度提到限購擴(kuò)容，“其他城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。”

事實(shí)上，早在2011年第四季度，溫家寶總理就曾多次提到穩(wěn)定房價(jià)的要求，并把完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制作為考核標(biāo)準(zhǔn)，只是當(dāng)時(shí)僅有個(gè)別三四線城市有跟進(jìn)政策，多數(shù)城市雖然也采取了一些措施，但是并未對(duì)房價(jià)起到穩(wěn)定作用。

“結(jié)合當(dāng)前市場再度出現(xiàn)過熱征兆的現(xiàn)實(shí)，防止房價(jià)過快上漲或?qū)⒈徽嬲鋵?shí)。”易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)說。

而部分開發(fā)商也因擔(dān)心“國五條”會(huì)改變一些購房者的購買預(yù)期，紛紛改變了銷售策略。

上海上投置業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長卓建良告訴記者，因?yàn)?ldquo;國五條”細(xì)則主要針對(duì)的是二手房，開發(fā)商總體上對(duì)新樓盤的預(yù)期偏樂觀。然而，那些在松江、嘉定等上海遠(yuǎn)郊有項(xiàng)目的開發(fā)商們，也不敢輕易將希望寄托在未來。由于項(xiàng)目體量大，近期成交活躍，為了盡早回籠資金，一些開發(fā)商將開盤時(shí)間提前，如將原定五月開盤的樓盤提前到三月開盤，希望資金落袋為安。

與上海相反， 廣州一位房地產(chǎn)開發(fā)商則表示，相比2012年，2013年的推盤速度有所放緩。“因?yàn)檎畬?duì)市場價(jià)格有控制，房企在推盤的時(shí)候要綜合考量，一般一個(gè)大盤，既含有高價(jià)房也包括低價(jià)房，推盤的時(shí)候可以把高價(jià)格和低價(jià)格一起預(yù)售，這樣總體價(jià)格會(huì)達(dá)到政府限定的標(biāo)準(zhǔn)，但是對(duì)于一些小盤來說，如果只有高價(jià)房，一旦價(jià)格超過政府限定的價(jià)格，只能采取降價(jià)，與其降價(jià)出售，還不如放慢推盤速度。”

無獨(dú)有偶，北京房地產(chǎn)市場新盤入市也放慢腳步。“我愛我家”集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，按照原計(jì)劃2013年3月份將有38個(gè)項(xiàng)目兌現(xiàn)開盤，但是現(xiàn)在看來，很多將會(huì)大打折扣。“加上政策預(yù)期不明朗，購房者觀望氛圍濃厚，一旦項(xiàng)目開盤價(jià)格上漲，將會(huì)面臨較大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來1~2個(gè)月內(nèi)新房交易均價(jià)還會(huì)維持22000元/平方米的水平，很難出現(xiàn)暴漲情況。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在此背景下，房企在兩類市場上未來存在機(jī)會(huì)，一是剛需型住宅市場難以受到“國五條”的影響，特別是中小戶型的剛需產(chǎn)品可以避開政策覆蓋范圍，甚至可以說新政會(huì)促進(jìn)剛需產(chǎn)品銷售。二是面對(duì)新政，各大房企逐漸開始看好商業(yè)地產(chǎn)市場。“開發(fā)商可以通過銷售部分不限購、不限貸的商用項(xiàng)目，成功回籠現(xiàn)金。”