合同、物業(yè)、面積、中介……樓市中的那些事兒，說(shuō)不盡道不明，怎能不煩心？又是一年315，赤壁房網(wǎng)特整理出幾類(lèi)購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題，請(qǐng)來(lái)專(zhuān)業(yè)律師詳盡解答，希望能幫助處在迷茫中的朋友找到方向，為準(zhǔn)備走向樓市的朋友打好預(yù)防針！ 

廣告與事實(shí)不符合怎么辦？

案例： 偏遠(yuǎn)地段叫做“遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生”；挖個(gè)水池子稱(chēng)為“東方威尼斯”“演繹浪漫風(fēng)情”等等。

律師解答：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為一般視為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

遭遇擅自變更規(guī)劃該怎么辦

案例：收樓后發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共用地被占用(如綠地改停車(chē)場(chǎng))，或收樓后發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套被拆除或改建(如會(huì)所、小學(xué)等)。

律師解答： 根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)公共用地屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，如果開(kāi)放商擅自變更公共用地規(guī)劃，業(yè)主委員會(huì)可要求其恢復(fù)原狀，因公共用地利用而產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

認(rèn)購(gòu)書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)

案例：看好房源，雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人依約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)繳納的款項(xiàng)開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)視為定金，不退了！

律師解答：商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)，目的在于雙方交易房屋有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)，此時(shí)繳納的一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保，這筆款項(xiàng)可以視作立約定金，如因購(gòu)房者原因未能簽署購(gòu)房合同，則定金不予退還；如因開(kāi)發(fā)商原因未能簽署購(gòu)房合同，則定金雙倍退還。但如果在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程談判中，雙方本著誠(chéng)實(shí)守信的原則進(jìn)行談判，對(duì)某些具體問(wèn)題條款無(wú)法達(dá)成一致產(chǎn)生爭(zhēng)議，且不因購(gòu)房者本身故意的原因而造成的不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)繳納的款項(xiàng)開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者。

新政下的那些房產(chǎn)糾紛

“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，使二手房交易成本大大提高，盡管新的二手房個(gè)稅政策何時(shí)實(shí)施、如何執(zhí)行等都沒(méi)有落地明確，但一部分人已經(jīng)開(kāi)始鋌而走險(xiǎn)，炮制出各類(lèi)“避稅”方法，殊不知這些“辦法”為房產(chǎn)糾紛埋下了危機(jī)。

抵押房產(chǎn)償還欠款

為了逃避二手房交易稅，買(mǎi)方先把房款交給賣(mài)方，賣(mài)方按照房款，打一張欠條給買(mǎi)方，并以房產(chǎn)做抵押。然后，買(mǎi)方以賣(mài)方欠款不還起訴到法院，賣(mài)方承認(rèn)欠款，表示無(wú)力償還，愿以房產(chǎn)抵償。

律師風(fēng)險(xiǎn)提示： 法院對(duì)民間借貸案件的審理相當(dāng)嚴(yán)格，法院會(huì)要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息或支付憑證，意即如何證明當(dāng)初借款給對(duì)方證明確有借款行為發(fā)生。此外，此行為法院一旦認(rèn)定這是非真實(shí)債務(wù)，目的是惡意逃避稅法，通常會(huì)判欠款無(wú)效會(huì)構(gòu)成偽造證據(jù)、惡意訴訟，嚴(yán)重者還可能追究其刑事責(zé)任。

假離婚

有夫妻將房子全部轉(zhuǎn)移到一方的名下，然后離婚。另一方以首套房的名義買(mǎi)房，把首付從二套房的6成降到3成。

律師風(fēng)險(xiǎn)提示： 根據(jù)《婚姻法新司法解釋》規(guī)定，即使離婚了復(fù)婚，復(fù)婚前買(mǎi)的房子，也屬于婚前財(cái)產(chǎn)，不屬于婚后共有財(cái)產(chǎn)。此外，這種“假離婚”的做法破壞婚姻關(guān)系的穩(wěn)定性，不但可能弄假成真，而且以解除婚姻關(guān)系離婚來(lái)交規(guī)避購(gòu)房政策限制換購(gòu)買(mǎi)房子，是以犧牲原本法律賦予夫妻雙方的權(quán)益與義務(wù)的得不償失行為。

真假“陰陽(yáng)合同”

出售二手房時(shí)，把合同價(jià)寫(xiě)得與當(dāng)初的買(mǎi)進(jìn)價(jià)一樣，私下再簽個(gè)“陰陽(yáng)合同”，達(dá)到不交稅的目的。

律師風(fēng)險(xiǎn)提示： 成都市已經(jīng)啟用了按新的參考評(píng)估價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行二手房計(jì)價(jià)征稅，通過(guò)比對(duì)評(píng)估價(jià)，就可確定納稅人主動(dòng)申報(bào)的交易價(jià)是否明顯偏低。如果申報(bào)價(jià)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，則依據(jù)評(píng)估價(jià)來(lái)核定計(jì)稅價(jià)格。房地產(chǎn)交易中心有專(zhuān)人對(duì)交易的房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)交易的房屋價(jià)格明顯低于合同價(jià)格，會(huì)被認(rèn)定為了避稅而故意做低房?jī)r(jià)。此類(lèi)行為同樣會(huì)被法律不認(rèn)同。