購(gòu)房者們一定還記得，在過去的一年里，北京樓市發(fā)生了多起因?yàn)榻逃涮卓s水、裝修質(zhì)量欠缺等問題而引發(fā)的維權(quán)活動(dòng)。7·21特大自然災(zāi)害更是考驗(yàn)了北京眾多樓盤的質(zhì)量。

    又是一年3·15，在過去一年里，購(gòu)房者遇到了哪些置業(yè)消費(fèi)中的難題？我們一起來(lái)梳理和“拆招”。

現(xiàn)狀：房屋合同糾紛困擾購(gòu)房者

近日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布了2012年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析報(bào)告顯示，2012年受理的房屋投訴中，房屋合同投訴占到相當(dāng)大的比重，達(dá)2448件，占到了房屋投訴總量的32.5%，同比增長(zhǎng)11.7%。在合同投訴問題中，消費(fèi)者反映的問題主要有：一些開發(fā)商違反合同約定，對(duì)于事先向消費(fèi)者收取的“定金”不予退還，更談不上按定金額度雙倍返還；一些開發(fā)商任意延期交房，向消費(fèi)者攤派不合理費(fèi)用等。

北京也不例外。根據(jù)北京市工商局公布的2012年度消費(fèi)者申(投)訴分析顯示，房屋及裝修建材類商品仍是消費(fèi)者投訴的重點(diǎn)。

秦兵房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)徐斌律師介紹，隨著各方面規(guī)章制度的完善，新房交易方面的糾紛已經(jīng)不像前幾年那樣層出不窮。但是從去年7月，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增以來(lái)，賣房者坐地漲價(jià)毀約的糾紛較以前有所增長(zhǎng)。

此外，據(jù)北京市工商局公布數(shù)據(jù)顯示，中介服務(wù)也是投訴熱點(diǎn)，押金難退、不提供合同約定的室內(nèi)設(shè)施、拖延提供房屋是主要問題。

建議：承諾內(nèi)容、協(xié)商結(jié)果要寫進(jìn)合同

對(duì)于新房交易中發(fā)生的糾紛，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，多數(shù)的糾紛均來(lái)自期房交易。承諾與現(xiàn)實(shí)之間的差別容易引發(fā)買賣雙方的矛盾。

對(duì)此，一開發(fā)商表示，為了吸引消費(fèi)者，現(xiàn)在期房項(xiàng)目在宣傳時(shí)不可避免地使用了精美的樓盤效果圖和優(yōu)越的配套設(shè)施承諾。這是樓盤促銷的慣用手法。但一般這些宣傳材料上都會(huì)標(biāo)明這些“不是要約條件”，也不會(huì)就配套設(shè)施簽訂合同。這些都是需要購(gòu)房者在買房前謹(jǐn)慎甄別和考慮。

法律人士則強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者一定要加強(qiáng)法律意識(shí)，充分了解《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定。不論是開發(fā)商承諾的內(nèi)容，還是二手房交易過程中的協(xié)商結(jié)果，一定要落實(shí)在合同上，做到有證可循。

“購(gòu)房者在簽訂合同和收房時(shí)，好有相關(guān)專業(yè)人士隨行，以避免日后出現(xiàn)不必要的糾紛。”徐斌表示。

東友律師事務(wù)所朱敏男律師建議，買房者在購(gòu)房之前可以通過網(wǎng)絡(luò)論壇等方式獲取項(xiàng)目信息，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、配套和物業(yè)服務(wù)等做到心中有數(shù)。購(gòu)房款是相當(dāng)大的一筆錢，購(gòu)房者要權(quán)衡自己實(shí)際居住需求之后，理性地做出選擇。

 

案例&支招

精裝房“質(zhì)量門”頻發(fā)

【案例】 精裝別墅多處質(zhì)量問題

去年以來(lái)，精裝房的“質(zhì)量門”事件頻發(fā)，糾紛不斷，品牌開發(fā)商也未能幸免。位于北京海淀區(qū)的某別墅樓盤，雖然價(jià)格不菲，但其質(zhì)量在收房時(shí)卻受到業(yè)主質(zhì)疑。業(yè)主之一的李女士聘請(qǐng)了第三方房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，指出存在80處共性和個(gè)性質(zhì)量問題，包括室內(nèi)吊頂開口、墻面、地面開槽布線、鏈接及局部明線不規(guī)范等；更存在安全隱患。而漏雨、漏水、電路故障則是整個(gè)小區(qū)房屋質(zhì)量存在的共性問題。李女士認(rèn)為，這與購(gòu)房時(shí)售樓員所承諾的250萬(wàn)元的裝修水準(zhǔn)不符。李女士曾向開發(fā)商的多個(gè)部門反映問題，但卻被推脫搪塞。

【律師支招】 細(xì)化合同，保留好維權(quán)證據(jù)

邱寶昌(中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng))

目前房屋質(zhì)量糾紛主要集中在精裝房方面，而精裝房問題則主要體現(xiàn)在“質(zhì)量”和“標(biāo)準(zhǔn)”兩方面。因?yàn)槟壳吧形闯雠_(tái)住宅精裝修的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，因此，首先，消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要明確裝修材料和家具品牌、型號(hào)、保質(zhì)期等內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，合同中簽訂的裝修項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房權(quán)益保障力度越大，比如精裝修房使用的主要設(shè)備、門窗、廚衛(wèi)、鏡子、水龍頭是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、什么品牌都要在合同中注明。

其次，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的口頭承諾要落實(shí)在合同上，或保存好錄音，對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題要保存好相關(guān)證據(jù)。例如，能反映房屋質(zhì)量問題的照片、錄音，或維修記錄，或是第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)結(jié)果，以便維權(quán)時(shí)有相應(yīng)的證據(jù)支持。

第三，驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)檢查質(zhì)量問題，一旦簽訂入駐確認(rèn)書后，再發(fā)現(xiàn)房屋存在裝修或質(zhì)量問題，而合同對(duì)此又無(wú)明確協(xié)議規(guī)定的，消費(fèi)者很容易陷入被動(dòng)。

此外，提醒消費(fèi)者在選擇第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)時(shí)要審核該機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，一般是住建部批準(zhǔn)和審核的機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告才具有法律效益。

期房易現(xiàn)規(guī)劃更改

【案例】 下躍式庭院變地下室

目前在北京購(gòu)買一手房，相當(dāng)多的是期房。由于房子還在建，購(gòu)房人只能通過沙盤、圖紙來(lái)選房，但在快要交房時(shí)，不少業(yè)主就遇到了規(guī)劃更改，房屋實(shí)際情況與宣傳不符的情況。

一位在房山購(gòu)房的業(yè)主王先生告訴記者，他在房山某樓盤買了一套房，當(dāng)時(shí)在沙盤和初的宣傳時(shí)，開發(fā)商稱一樓的房子帶有“下躍式庭院”，一半高度在地面上，一半高度在地下。而當(dāng)開發(fā)商通知他去收房時(shí)，這才發(fā)現(xiàn)，此前宣傳的“下躍式庭院”全部位于地面下，是名副其實(shí)的“地下室”。王先生認(rèn)為，當(dāng)初就是看上了這個(gè)下躍庭院，才會(huì)買一樓，但現(xiàn)在卻是無(wú)法曬到一點(diǎn)陽(yáng)光的地下室，開發(fā)商存在虛假宣傳的問題。據(jù)他了解，該小區(qū)共100多套這樣的戶型。

【律師支招】 將開發(fā)商承諾寫入合同

馬傳貞(秦兵房地產(chǎn)律師團(tuán)律師)

根據(jù)合同法司法解釋，開發(fā)商的宣傳足以影響到業(yè)主購(gòu)買，但這些宣傳是虛假的，就構(gòu)成了違約。從這個(gè)案例看，業(yè)主是想要下躍式庭院，才會(huì)買這個(gè)房子，下躍式庭院的宣傳影響到了業(yè)主購(gòu)買的決定，所以開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約賠償。

提醒大家，從簽下房屋買賣合同起，即使沒有交房，業(yè)主也可以通過合同，來(lái)督促開發(fā)商履行合同，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違約情況，即可維權(quán)來(lái)保護(hù)自己的利益。

目前，新房買賣糾紛的大原因是預(yù)售制度，從買房到交房一般需要2年時(shí)間，因此為了避免未來(lái)糾紛的出現(xiàn)，購(gòu)房人要防患于未然。購(gòu)買房屋是家庭大額支出，在做決定時(shí)要慎重?？梢栽诤灪贤瑫r(shí)請(qǐng)律師陪同，將開發(fā)商的承諾盡量寫入合同之中，明確違約責(zé)任，保護(hù)自己的權(quán)益。

購(gòu)房人維權(quán)要理性開發(fā)商也別“打太極”

房屋畢竟不是一件衣服、一塊手表的價(jià)格，當(dāng)消費(fèi)者花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)、數(shù)百萬(wàn)，甚至是上千萬(wàn)購(gòu)買這個(gè)產(chǎn)品，卻發(fā)現(xiàn)它沒有開發(fā)商承諾的國(guó)際品牌、精工打磨、沒有舒適和舒心，有的只是不斷故障的電路、山寨品牌的門窗、掉漆的墻，更有不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商將解決問題的皮球踢來(lái)踢去時(shí)，買房人的憤怒是可想而知的。

于是，在憤怒之下，一些人選擇去開發(fā)商處鬧事，打砸物品，用武力維權(quán)。他們希望通過將事情鬧大，依靠媒體和輿論令開發(fā)商就范。但這樣的暴力維權(quán)實(shí)在不可取。

維權(quán)應(yīng)該在法律和社會(huì)所允許的范圍內(nèi)操作，而不是把事情推向另外一個(gè)極端。我們提倡理性維權(quán)、文明維權(quán)，是希望消費(fèi)者能更學(xué)科、更聰明地解決問題，比如提高法律意識(shí)，比如向消費(fèi)者協(xié)會(huì)、行政主管部門投訴，尋求庇護(hù)。

俗話說(shuō)“有話好好說(shuō)”，文明、理性的談判和維權(quán)讓雙方都舒服，何必大動(dòng)干戈。去年北京某樓盤的業(yè)主，就是通過集體與開發(fā)商談判，與開發(fā)商達(dá)成補(bǔ)償公共區(qū)域精裝的差價(jià)、重新裝修樓梯間、不強(qiáng)制要求代繳契稅等協(xié)議。

而面對(duì)頻發(fā)的質(zhì)量問題和投訴，開發(fā)商是否也應(yīng)反思，在看重利益的同時(shí)，也該看到誠(chéng)信對(duì)企業(yè)形象的影響，在對(duì)待投訴問題的處理上是否能夠停止“打太極”？

逾期交房，退房進(jìn)退兩難

【案例】

遲交房近半年，仍是“工地”交房

亦莊一項(xiàng)目原定2012年8月31日交房，但購(gòu)買了其精裝修住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房屋存在樓梯縫過大、墻紙起泡、洗手臺(tái)臺(tái)面破裂等諸多質(zhì)量問題，并且收房日期也被推遲到2013年1月20日。

然而到了正式收房時(shí)，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)房子與他們想象中的精裝修相差甚遠(yuǎn)。據(jù)一業(yè)主介紹，屋子地上擺著管道以及玻璃板，麻袋、石磚也散亂一地，地面的白灰還未清理。電線和燃?xì)夤艿酪脖┞对谕狻?/p>

面對(duì)如此情形，在等待了近6個(gè)月后，一部分業(yè)主選擇退房。但他們發(fā)現(xiàn)，合同中規(guī)定自收房起120天內(nèi)可以退房。同時(shí)合同中又規(guī)定，如果逾期交房120天之后，30日內(nèi)不提出退房申請(qǐng)的話，就不再辦理退房。

以8月31號(hào)為時(shí)間點(diǎn)計(jì)算，此時(shí)距合同中退房條款規(guī)定可退房的時(shí)間不足10天。很多業(yè)主認(rèn)為這樣的規(guī)定留給他們考慮的回旋余地太小了。

【律師支招】

可要求開發(fā)商支付違約金

朱敏男(東友律師事務(wù)所律師)

該樓盤開發(fā)商延期近6個(gè)月才交房，已經(jīng)構(gòu)成逾期交房。開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，按照合同約定比例，或者合同法規(guī)定的計(jì)算方法進(jìn)行賠償。同樣，因?yàn)橘|(zhì)量原因業(yè)主拒絕收房，而造成逾期交房的情況，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)支付逾期違約金。若開發(fā)商拒絕承擔(dān)相應(yīng)賠付，業(yè)主可以通過起訴來(lái)維護(hù)自身權(quán)利。

同時(shí)，對(duì)于業(yè)主關(guān)注的退房問題，因?yàn)楹贤幸?guī)定了解除權(quán)的行使時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡量在合同約定時(shí)間內(nèi)提交退房申請(qǐng)。但是實(shí)際上，合同中 “逾期交房120天后，30日內(nèi)不提出退房申請(qǐng)，以后不辦理退房”這種規(guī)定，屬于霸王條款。提醒購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)細(xì)看合同，注意關(guān)鍵內(nèi)容的措辭。尤其是在簽訂合同和收房時(shí)，好能有法律界人士和專業(yè)的質(zhì)量及環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)人士隨行。

配套利好宣傳多，沖動(dòng)購(gòu)房易后悔

【案例】

影視基地未有動(dòng)工跡象

不少人在購(gòu)房中很關(guān)心配套問題，但不少配套是在住宅交付以后才動(dòng)工，有的配套不是開發(fā)商開發(fā)，時(shí)間表就更無(wú)法確定了。但為了利于賣房，不少開發(fā)商把配套作為銷售噱頭，吸引購(gòu)房人來(lái)購(gòu)房。

白先生在懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)購(gòu)入了一套房。他說(shuō)，看房時(shí)開發(fā)商表示，將打造一座大型電影制作基地，屆時(shí)將有多個(gè)劇組進(jìn)駐，明星云集。而現(xiàn)在先建住宅項(xiàng)目，未來(lái)的升值潛力大。白先生就沖著這個(gè)影視基地，買了這個(gè)樓盤的房子。但現(xiàn)在已經(jīng)交房了，影視城建造的影子都還沒有，開發(fā)商當(dāng)初的宣傳一點(diǎn)也沒有兌現(xiàn)。對(duì)此，白先生認(rèn)為是開發(fā)商虛假宣傳，而正是輕信了開發(fā)商的說(shuō)辭，他才草率做了決定。

【律師支招】

購(gòu)房前多方了解規(guī)劃

馬傳貞(秦兵房地產(chǎn)律師團(tuán)律師)

針對(duì)這種情況比較難維權(quán)。開發(fā)商對(duì)于影視基地的宣傳，是對(duì)周邊環(huán)境利好的一個(gè)介紹，但并未寫在合同之中。宣傳中提到影視基地，未來(lái)的規(guī)劃可能要建，但什么時(shí)候建，業(yè)主什么時(shí)候能享受配套就不一定了。購(gòu)房人也要在購(gòu)房時(shí)擦亮眼睛，不能僅憑開發(fā)商的說(shuō)辭，就輕易相信，而是要力爭(zhēng)將開發(fā)商的宣傳寫進(jìn)購(gòu)房合同中，并約定違約成本，如果開發(fā)商敢寫進(jìn)合同中，就證明是真的，如果不敢寫，就可能是虛假宣傳。

此外，購(gòu)房人也要自己多方了解情況。如是否是學(xué)區(qū)，可以找教育主管部門確認(rèn)；周邊未來(lái)規(guī)劃如何，可以查閱規(guī)劃部門網(wǎng)站資料。

房主漲價(jià)，買家有權(quán)要求繼續(xù)履行合同

【案例】

交定金后業(yè)主又要漲20萬(wàn)元

近一段時(shí)間，由于二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊增，一些區(qū)域出現(xiàn)了賣房者坐地漲價(jià)現(xiàn)象，有些業(yè)主甚至賠償違約金都不愿賣房。據(jù)法律人士和經(jīng)紀(jì)人介紹，因?yàn)闃I(yè)主跳價(jià)引起的糾紛在二手房交易糾紛里占有很大的比例。

孫先生1月份在后現(xiàn)代城看中一套二手房。這套房子是兩居室，當(dāng)時(shí)和房主談定的價(jià)格為255萬(wàn)元。商定后，孫先生與房主簽訂合同交納5萬(wàn)元定金。這之后，房主假裝成買房人在附近中介門店再次打探行情，發(fā)現(xiàn)這套房子還能夠賣得更貴。因此房主要求毀約，要求將價(jià)格漲到275萬(wàn)元。

孫先生覺得既焦急又憤怒，眼看著房?jī)r(jià)見漲，不僅房子沒買到，還耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。房主單方面毀約，自己是否能夠要求繼續(xù)履行合同？

【律師支招】

或要賠償或起訴房主

徐斌(秦兵房地產(chǎn)律師團(tuán)律師)

房主單方面毀約，買方既可以選擇按照合同約定的違約金額要求賠償，也可以提出起訴，不要賣房人賠償違約金，要求對(duì)方必須繼續(xù)履行合同。購(gòu)房者可以根據(jù)自身的情況選擇。

如果購(gòu)房者選擇要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，可以在房產(chǎn)交易大廳進(jìn)行該房屋的異議登記或做訴前財(cái)產(chǎn)查封，然后起訴房主，要求其繼續(xù)履行合同。

提醒大家的是，近因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格波動(dòng)引起房主毀約的現(xiàn)象增多，一些房主可能會(huì)以“房產(chǎn)為夫妻雙方共有，此買賣配偶不知情”等為由毀約。因此，購(gòu)房者在交易過程中應(yīng)注意保存錄音、照片等證據(jù)，以便在糾紛中保證自己的合法權(quán)益。