3月1日以來(lái)，“國(guó)五條”細(xì)則已經(jīng)持續(xù)發(fā)酵7天，北京二手房市場(chǎng)掛牌量激增，成交周期也迅速縮短。實(shí)際上，依據(jù)“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，二手房交易將實(shí)施按轉(zhuǎn)讓所得差價(jià)的20%計(jì)征個(gè)稅，但細(xì)則中并未明確執(zhí)行時(shí)間。 

值得一提的是，記者連日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了避稅，已經(jīng)達(dá)成交易意向的買賣雙方都在加快辦理過(guò)戶手續(xù)，但尚未達(dá)成購(gòu)房意向的潛在購(gòu)房者卻陷入糾結(jié)。

“現(xiàn)在我不知道是應(yīng)該購(gòu)買二手房，還是繼續(xù)關(guān)注新房。”一位在北京通州區(qū)鏈家地產(chǎn)中介門店咨詢購(gòu)房信息的李女士(化名)向記者表示，“我是貸款買房，交易周期長(zhǎng)，如果買二手房，可能無(wú)法趕在新政落地前網(wǎng)簽；如果現(xiàn)在買新房，將來(lái)趨嚴(yán)的新政執(zhí)行后，新房?jī)r(jià)格可能下降，那就買虧了”。

實(shí)際上，如李女士一樣糾結(jié)于當(dāng)下是否買房，買新房還是二手房的購(gòu)房者很多。
 

對(duì)此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉建議，預(yù)計(jì)各地政策落地細(xì)則會(huì)有保護(hù)自住的條款，因此如果是近面臨過(guò)戶的，可以加緊過(guò)戶，但還未達(dá)成交易意向的也不必恐慌。 

二手房交易量同比上漲近3倍

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從3月1日到3月7日，北京市二手住宅網(wǎng)簽7482套，環(huán)比上月同期上漲140.66%，與2012年同期相比，上漲了273.73%。

值得一提的是，3月7日，北京二手住宅單日網(wǎng)簽2166套，創(chuàng)下2011年12月9日以來(lái)的單日網(wǎng)簽高值。

而據(jù)記者連日走訪北京通州區(qū)房地產(chǎn)交易中心和多家中介門店后發(fā)現(xiàn)，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的首周，二手房掛牌量激增，議價(jià)空間也相對(duì)上升。以記者長(zhǎng)期關(guān)注的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)云景里南門的二手房交易情況為例，春節(jié)前期，該小區(qū)房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)為19000元／平方米左右，而目前有部分房源報(bào)價(jià)已降至約18000元／平方米。

不過(guò)，買賣雙方為了趕政策“末班車”而接連掀起的“過(guò)戶潮”尚未平息。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向本報(bào)記者表示，相比之前業(yè)主端的賣方市場(chǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向買賣雙方的成交意向都較之前強(qiáng)烈，尤其已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的，雙方都希望盡快過(guò)戶。

更值得注意的是，記者在走訪通州多個(gè)剛需新盤后發(fā)現(xiàn)，部分一直在買新房或買二手房之間徘徊的購(gòu)房者將注意力轉(zhuǎn)向了新房。

“二手房新政出臺(tái)后的第二天和第三天正好是雙休日，我們樓盤這兩天成交了50多套房，這幾乎相當(dāng)于過(guò)去一個(gè)星期的交易總量。”北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的東亞·印象臺(tái)湖售樓處的一位銷售人員向記者表示，“其中不少客戶是同時(shí)關(guān)注周邊二手房和我們的項(xiàng)目，在二手房新政出臺(tái)后，一些原本有些猶豫的客戶就選擇了我們的項(xiàng)目”。

實(shí)際上，“國(guó)五條”細(xì)則未落地之時(shí)，正如李女士一樣，多數(shù)剛需購(gòu)房者糾結(jié)于當(dāng)下是否適合出手，如果決定出手，那么買新房還是二手房？

 

買新房和二手房哪個(gè)劃算？

“這幾天看房者突然增多，但真正出手買房者還是要少于觀望者。”上述中介門店的銷售經(jīng)理向本報(bào)記者表示，事實(shí)上，買新房和二手房都需要算一筆賬。

該銷售經(jīng)理向記者透露，以附近的云景里南門小區(qū)一套總價(jià)160萬(wàn)元的89平方米戶型的二手普通住宅(業(yè)主購(gòu)買未滿五年)為例，如果購(gòu)房者能夠趕在“國(guó)五條”細(xì)則落地之前簽約，那么該房轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納個(gè)稅1.6萬(wàn)元，契稅1.6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅8.8萬(wàn)元以及中介費(fèi)約2萬(wàn)元，該房稅費(fèi)等總購(gòu)房成本為14萬(wàn)元；如果購(gòu)房者未趕上政策“末班車”，轉(zhuǎn)讓時(shí)按轉(zhuǎn)讓所得差價(jià)的20%計(jì)征個(gè)稅的話，若業(yè)主原來(lái)購(gòu)房耗資60萬(wàn)元，差額部分為100萬(wàn)元，則需繳納個(gè)稅20萬(wàn)元，個(gè)稅增加了18.4萬(wàn)元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的11.5%，其購(gòu)房成本也增加至32.4萬(wàn)元。

而距上述小區(qū)約20分鐘車程的通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的新盤東亞·印象臺(tái)湖均價(jià)為16000元／平方米。“以位于10層總價(jià)126萬(wàn)元的76平方米左右的一套新房為例，需要繳納契稅1.26萬(wàn)元，公共維修基金約1.52萬(wàn)元”。東亞·印象臺(tái)湖銷售中心的銷售人員向本報(bào)記者介紹，購(gòu)房稅費(fèi)成本為2.8萬(wàn)元左右。

由上述同一區(qū)域二手房和新房?jī)蓚€(gè)購(gòu)房方案可見(jiàn)，新盤稅費(fèi)購(gòu)房成本較低，但地段較差，升值空間難以預(yù)料。

“除去地理位置、周圍配套、升值空間、購(gòu)買時(shí)機(jī)、付款方式等多種因素后，單以購(gòu)房總價(jià)來(lái)衡量的話，新盤稅費(fèi)等購(gòu)房成本顯然更低。”有業(yè)內(nèi)專家向記者表示，不過(guò)，買房往往涉及多方復(fù)雜因素，一般無(wú)法簡(jiǎn)單對(duì)比如何購(gòu)買才劃算。

除此之外，因利息因素，全款買房要比貸款買房更劃算。而如果購(gòu)房者貸款買房，使用公積金貸款和商業(yè)貸款也大有不同，一般公積金貸款首付高，月供壓力小。而商業(yè)貸款首付相對(duì)較低，盡管目前北京不少銀行首套房執(zhí)行利率85折，但月供一般要比公積金貸款壓力大。所以，終是否劃算還要看購(gòu)房者購(gòu)買能力如何。