近段時(shí)間以來，一線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國。對(duì)此，萬科總裁郁亮在公司2012年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上打了一個(gè)比喻稱，“一線得病全國吃藥”，他表示這是因?yàn)橐痪€城市影響力大，而且誰都看得見，但他同時(shí)認(rèn)為，從整體存貨情況看一線城市房價(jià)并不具備大漲的可能性，個(gè)別城市房價(jià)的復(fù)蘇行為，萬科也是密切關(guān)注。 

關(guān)于國5條，郁亮稱，“國5條再次重申了中央對(duì)調(diào)控的決心，而且更堅(jiān)定了我們對(duì)調(diào)控長期性的看法，這一點(diǎn)都我們預(yù)期之內(nèi)。對(duì)未來，我們始終相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)長期性任務(wù)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)使得我們行業(yè)有健康發(fā)展的可能性。調(diào)控目標(biāo)并不是把行業(yè)取消了，而是讓其有健康發(fā)展的可能性，讓更多普通人有房子住。所以面對(duì)剛出臺(tái)的國5條，萬科的策略不會(huì)變，仍將以普通住宅為主。”

同時(shí)，郁亮在發(fā)布會(huì)上稱萬科已經(jīng)和深圳福田區(qū)政府簽訂了舊改框架協(xié)議，但由于舊改項(xiàng)目進(jìn)展的較一般項(xiàng)目慢，而這一點(diǎn)跟萬科的快速建設(shè)、快速回籠資金的原則有很大矛盾。對(duì)此，郁亮解釋稱，舊改項(xiàng)目所用的時(shí)間確實(shí)很長，但不做，在核心城市萬科就失去了發(fā)展機(jī)會(huì)，所以必須要做。

郁亮表示，隨著公司聯(lián)手新世界在香港成功拿地，同時(shí)還與鐵獅門合作開發(fā)了北美項(xiàng)目，標(biāo)志著萬科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在香港與美國的布局。但他同時(shí)稱，萬科的國際化和是否看好國內(nèi)市場其實(shí)沒有關(guān)系。他指出，到目前為止萬科只進(jìn)入了60個(gè)城市，但中國有660座城市，人口超過百萬的城市有100多個(gè)，所以萬科在國內(nèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)發(fā)展上限。就算萬科的規(guī)模號(hào)稱做到了全國，但市場份額也只有2.19%。

而對(duì)于城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)帶來的機(jī)遇，郁亮表示城鎮(zhèn)化一定不能變成房地產(chǎn)化，否則調(diào)控下的房地產(chǎn)前景將不容樂觀。他認(rèn)為，城市化首先是人的城市化，城市化的本意是說讓居住在里面的人成為真正的市民，這里有兩個(gè)基本的前提需要解決，一個(gè)是說要為他提供公共服務(wù)，教育、醫(yī)療等等，二是應(yīng)該有住房，有了住房才能成為真正的市民，享受公共服務(wù)才能成為公共的市民，從而才能真正拉動(dòng)內(nèi)需。所以我們國家公布數(shù)據(jù)里城鎮(zhèn)化超過50%了，如果真正按照市民化要求的城鎮(zhèn)化比例沒有那么高。所以我認(rèn)為城市化要先成為市民化，這是核心。中美兩國對(duì)比，中國50萬以下人口的城市很多，100萬-500萬之間的城市比美國少很多，我們研究發(fā)現(xiàn)確實(shí)100萬以下的人口城市規(guī)模不夠大。未來城市發(fā)展重點(diǎn)是不是應(yīng)該針對(duì)中國的情況，多發(fā)展100-350萬人口的城市呢?既能發(fā)揮好的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，又避免了規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，這是城市化發(fā)展路徑。作為發(fā)展商，我們要做的是根據(jù)不同城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求提供相應(yīng)的配套服務(wù)給他們。