低價(jià)買(mǎi)來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？在小產(chǎn)權(quán)火爆的灰色交易下，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是始終存在的隱憂(yōu)。尤其是在所涉房產(chǎn)價(jià)格大幅飆升的背景下，相關(guān)的糾紛層出不窮。一直處于灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房將來(lái)會(huì)否有身份“洗白”的一天？小產(chǎn)權(quán)房今后走向何方？

　　買(mǎi)賣(mài)手續(xù)有點(diǎn)含混不清

　　買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房能不能辦房產(chǎn)證，是大家都關(guān)心的問(wèn)題。

　　在武昌秦園路的團(tuán)結(jié)名居，張女士告訴記者，上半年分房子的時(shí)候很多人買(mǎi)，都是私下里談好，簽個(gè)協(xié)議，一次性付款。記者問(wèn)，房子到底能不能辦證？“可以辦吧，說(shuō)是5年后辦，至于是什么證，不知道，反正你自己住唄。”

　　湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專(zhuān)家委員殷躍建說(shuō)，在我國(guó)，“小產(chǎn)權(quán)房”并沒(méi)有法律定義，狹義上是指由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商將建筑在集體土地上的房屋當(dāng)成“商品房”，銷(xiāo)售給城鎮(zhèn)居民。

　　湖北觀(guān)筑律師事務(wù)所主任律師何新權(quán)則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)并非一個(gè)法律概念，通常來(lái)說(shuō)，法律界認(rèn)為不是在國(guó)有出讓土地上建造的房屋，就是小產(chǎn)權(quán)房。從廣義上講，不是正常商品房開(kāi)發(fā)、有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的，都屬小產(chǎn)權(quán)房。
　　城中村滋生大量還建房

　　武漢小產(chǎn)權(quán)房的“家底”如何？

　　記者分別聯(lián)系武漢市規(guī)劃局、武漢市房管局，希望獲得小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)，但兩個(gè)主管部門(mén)都稱(chēng)沒(méi)有這方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。記者發(fā)現(xiàn)，近幾年在武漢市面上流通的多是城區(qū)的還建房。

　　武漢市于2003年開(kāi)始啟動(dòng)二環(huán)線(xiàn)內(nèi)城中村改造，截至去年年底，56個(gè)城中村大多數(shù)已經(jīng)完成或啟動(dòng)了村民還建工作。與同樣面臨城中村改造現(xiàn)狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，武漢改造總量居首。城中村改造帶來(lái)大量的還建房，很多村民擁有多套還建房，他們把多余的房子出售。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在武漢購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的人群并非僅僅是中低收入者，還有不少老板、公務(wù)員、教師甚至律師等中高收入群體也參與其中，他們的目的是投資。

　　在武昌一家事業(yè)單位上班的劉女士，早在2005年就以不到千元的單價(jià)，在洪山一個(gè)村民小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房。劉女士并非沒(méi)有房子住，她有兩套住宅，這套小產(chǎn)權(quán)房被她用來(lái)出租。

　　“投資小產(chǎn)權(quán)房的也不少。”一位資深中介人士告訴記者，除了為居住問(wèn)題退而求其次的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)家外，有不少投資出租或倒賣(mài)的。

　　身份轉(zhuǎn)正不是沒(méi)有可能

　　據(jù)記者了解，二環(huán)內(nèi)城中村改造中的還建房，還沒(méi)有村民辦理到兩證。

　　上述房管人士介紹，目前武漢市城中村改造，其土地用途分為三種：一種是商品房用地，一種是村民安置用地，還有就是集體開(kāi)發(fā)或產(chǎn)業(yè)用地，后兩種是劃撥性質(zhì)。劃撥性質(zhì)的用地只能用來(lái)安置村民，不能上市買(mǎi)賣(mài)。這樣的房子兩證怎么發(fā)放，目前武漢市還在研究。“很可能的情況就是房產(chǎn)證、土地證都有，但是土地證的土地性質(zhì)是劃撥。如果想上市要變更為出讓?zhuān)醚a(bǔ)繳土地出讓金。”該人士透露。

　　去年初開(kāi)始，國(guó)土資源部多次表態(tài)，將嚴(yán)厲打擊違規(guī)違法用地，對(duì)于新建的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決制止。去年9月，北京動(dòng)了真格，發(fā)布了79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房清理名單，逐一清理。

　　風(fēng)雨欲來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房出路何在？

　　補(bǔ)繳土地出讓金、合法轉(zhuǎn)正，是各方期待的好結(jié)果。南京就這么干過(guò)——南京小產(chǎn)權(quán)房七彩星城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交了一億多元土地款后轉(zhuǎn)正。此即意味著業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)房變身為商品房。

　　目前，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的出路有幾種猜想，一是利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、未威脅耕地?cái)?shù)量的小產(chǎn)權(quán)房，可以在補(bǔ)交土地出讓金后獲得合法身份。二是強(qiáng)制拆除，主要針對(duì)是那些違法占用了耕地面積的小產(chǎn)權(quán)房，但已購(gòu)房者的個(gè)人權(quán)益如何維護(hù)，則是事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題。第三種途徑是納入保障房。武漢市洪山區(qū)去年底首次試點(diǎn)的900套保障房，就是區(qū)政府租賃城中村多余的還建房，提供給城市中低收入家庭當(dāng)公租房。此舉還受到了住建部的表?yè)P(yáng)。

　　何新權(quán)律師認(rèn)為，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，政府很可能要求補(bǔ)繳土地出讓金，然后取得合法身份，當(dāng)然，房產(chǎn)證可能是區(qū)別于普通商品房的證件，但對(duì)購(gòu)房者而言，保證小產(chǎn)權(quán)物權(quán)與上市流轉(zhuǎn)就夠了。

　　省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專(zhuān)家委員殷躍建認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)堅(jiān)持公平正義、疏導(dǎo)結(jié)合等原則。從現(xiàn)實(shí)情況看，部分買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人，是承受不了城市高房?jī)r(jià)、又不能享受保障房的，小產(chǎn)權(quán)房給他們一個(gè)遮風(fēng)避雨的地方，這部分人的需求應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注。