全年樓市行將收官，商品房銷售面積年內(nèi)首次“轉(zhuǎn)正”，直接推動(dòng)購房者看漲明年行情。“暖冬”的另一佐證是，房地產(chǎn)營業(yè)稅增長(zhǎng)顯著，同比增速達(dá)58 .7%。中原地產(chǎn)、廣州經(jīng)緯行等機(jī)構(gòu)向南都記者分析認(rèn)為，11月銷售一改往年淡季特點(diǎn)，推動(dòng)購房者看漲行情，全年銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)將成為不爭(zhēng)事實(shí)。

商品房銷售轉(zhuǎn)正

    11月商品房銷售創(chuàng)年內(nèi)新高，前11月累計(jì)銷售首次逆轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月全國商品房銷售面積為9.1705億平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，增速較1-10月份提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。這是這一指標(biāo)在年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，其中11月銷售面積領(lǐng)漲，環(huán)比增25.82%，印證“暖冬”行情。

    根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，自9月以來商品房銷售面積已連續(xù)三個(gè)月銷售量在1億平方米以上，市場(chǎng)回穩(wěn)跡象進(jìn)一步顯現(xiàn)。前十一個(gè)月全國商品房銷售量和銷售額均超過去年同期，全年銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)已成定局。

    機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，12月份的銷售面積、銷售金額依然可能會(huì)再創(chuàng)統(tǒng)計(jì)意義上月度新高，全年銷售市場(chǎng)回暖已成不爭(zhēng)事實(shí)。

    “目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市。”鏈接地產(chǎn)分析師張旭向南都稱看漲原因是對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)樂觀，近期也未出現(xiàn)明確的收緊信號(hào)。

    “商品房在一二線城市的機(jī)會(huì)正在釋放，特別是一線城市較大力度的舊城改造，為后續(xù)開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)且成本較低的土地資源”，在港上市的佳兆業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，對(duì)剛需房發(fā)展、快速周轉(zhuǎn)和城市更新的戰(zhàn)略發(fā)展而言也意味著機(jī)遇。

庫存加速下降

    大面積向好的銷售也已經(jīng)推動(dòng)庫存緩慢下降。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上周全國多數(shù)城市住宅銷量同比均呈現(xiàn)明顯回暖跡象，庫存繼續(xù)消化。

    根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《11月份新建商品住宅庫存報(bào)告》，11月份市場(chǎng)交易量躍居近兩年高位，庫存回落。一線城市庫存量首次出現(xiàn)同比下降，三線城市成交量首次大于供應(yīng)量，利好庫存去化。

    機(jī)構(gòu)研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受南都記者采訪表示，11月與12月正在逐步釋放9月和10月積壓的剛需，因此成交量活躍的局面會(huì)延續(xù)至年末。這樣，庫存量和存銷比的下降動(dòng)力依然存在。

    “我們監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫存回落，相比上月0 .3%的回落速度，本月明顯加快。這也是繼9月份庫存量觸頂后，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)庫存回落的現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，11月份推盤量略降、成交量激增，促使庫存回落效果明顯。

    具體到各區(qū)域城市，截至11月份，一、二、三線20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2972萬、2794萬和2545萬平方米，同比增長(zhǎng)分別為-3.1%、0.3%和39.1%，環(huán)比增長(zhǎng)分別為-1.8%、-2.4%和-0.5%?？傮w上庫存皆有回落。其中一線城市今年首次出現(xiàn)同比下降的現(xiàn)象，值得市場(chǎng)關(guān)注。

房地產(chǎn)營業(yè)稅大增近六成

    與此同時(shí)，昨日財(cái)政部網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國財(cái)政收入7871億元。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比增加123億元，增長(zhǎng)58.7%。

    “一是去年同期收入基數(shù)較低(同比下降6.5%)，二是建筑業(yè)營業(yè)稅同比增加83億元，大幅增長(zhǎng)31.8%，起到重要推動(dòng)作用。”中原地產(chǎn)如是分析。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等，二手房交易過程中還有個(gè)稅、營業(yè)稅、契稅等等，商業(yè)地產(chǎn)還有房產(chǎn)稅等。在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來，前11月財(cái)政收入上漲中房地產(chǎn)復(fù)蘇影響非常大。

    近年隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，樓市的火熱，房地產(chǎn)稅收一直高速增長(zhǎng)。歷史數(shù)據(jù)顯示，自2003年開始房地產(chǎn)稅收影響到整個(gè)財(cái)政收入增長(zhǎng)率，2007年增長(zhǎng)達(dá)到一個(gè)峰值，2008年進(jìn)入低潮，2009年隨著樓市刺激又走向了一個(gè)峰值。

    “在房地產(chǎn)高速發(fā)展10年后，地方的土地出入金也將逐漸減少，后市有可能會(huì)加快房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，作為增加稅收的重要手段。”張大偉表示。

    申銀萬國有關(guān)研報(bào)認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)基本面和政策面很難發(fā)生大的改變，較確定的業(yè)績(jī)、開發(fā)商持續(xù)的快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，都對(duì)房地產(chǎn)造成一定利好。