今年7月以前項目不強(qiáng)制征收土地出讓金 

2006年頒布的“經(jīng)適房購買五年后可上市”的規(guī)定面臨政策實施期，武漢市較早的一批經(jīng)適房已經(jīng)滿5年，根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，已符合上市交易條件。

武漢市房管局介紹，《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已于今年7月出臺，明確了經(jīng)適房交易的具體細(xì)則，合同簽約滿五年可以上市轉(zhuǎn)讓，但如果上市時將經(jīng)適房的土地性質(zhì)由原來的“劃撥”改為“出讓”，則需要繳納差價的七成作為土地出讓金。

購買經(jīng)適房不滿五年，不得上市交易，購房人因特殊原因的確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。經(jīng)適房滿五年上市轉(zhuǎn)讓的，政府也享有優(yōu)先回購權(quán)。

合同滿五年、辦理兩證才能交易

根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，不得出租、出借，自簽訂購房合同之日起5年內(nèi)不得上市交易。購得經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年的，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。

由于一些經(jīng)適房交房后沒有立即辦證，武漢市房管局強(qiáng)調(diào)，上市交易的“五年”期限以合同簽訂時間為準(zhǔn)。根據(jù)《規(guī)定》，2012年7月前下達(dá)建設(shè)計劃的經(jīng)適房項目，其簽訂《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》、《武漢市企業(yè)職工集資自建經(jīng)濟(jì)適用住房協(xié)議書》等合同滿5年，并取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》的經(jīng)適房方可上市交易。

現(xiàn)有經(jīng)適房上市交易不強(qiáng)征

經(jīng)適房上市交易之所以不能參照商品房交易規(guī)定，是由于其土地使用性質(zhì)為“劃撥”，與一般商品房的“出讓土地”不同。

而經(jīng)適房上市，土地出讓金征多少為關(guān)鍵。不過，相對于2012年以前的經(jīng)適房項目，交易政策比較寬松。

《規(guī)定》中明確，2012年7月以前的經(jīng)適房項目上市交易時，有兩種方式可供選擇，一種是按照相關(guān)規(guī)定繳納土地收益金，土地使用權(quán)保留“劃撥”性質(zhì)，經(jīng)適房交易與普通二手房交易流程和稅費相同，交易時有一項土地收益金，按地段等級收費標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e收取，一套房子也只有數(shù)百元錢。武漢市房管局稱，土地性質(zhì)保留“劃撥”，并不影響該套房屋的使用功能。

如果交易時，將該經(jīng)適房的土地性質(zhì)由“劃撥”改為“出讓”，則要按房屋的市場價格與房屋原購買價格之差的七成補(bǔ)交土地出讓金，土地出讓年限不超過70年。

對于今年7月份以后的經(jīng)適房項目，上市交易時，必須按照房屋價格與房屋原購置價格價差70%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金，并簽訂個人土地出讓合同，土地使用權(quán)由“劃撥”變?yōu)?ldquo;出讓”。

武漢市房管局稱，經(jīng)適房是具有保障性質(zhì)的房源，主要是為滿足中低收入者的住房。因此，對2012年7月以后下達(dá)的經(jīng)適房建設(shè)計劃，將嚴(yán)格回歸到“保障”軌道來。需要上市交易，就要嚴(yán)格變更土地性質(zhì)，必須繳納七成差價的土地出讓金，實際上等于杜絕了經(jīng)適房投資的可能。

不過，今年7月以后武漢并沒有新立的經(jīng)適房項目，現(xiàn)有的經(jīng)適房上市交易均可以不強(qiáng)征土地出讓金。

上市后變普通二手房

合同滿5年取得兩證的經(jīng)適房再次上市，變成普通二手房，可以自由出租或轉(zhuǎn)讓，沒有高限價，且任何人都可以買。

符合交易條件的經(jīng)適房，可以通過中介進(jìn)行交易。

記者在探訪徐東麗華苑時，碰到了華明達(dá)房產(chǎn)的工作人員，該工作人員表示，麗華苑已經(jīng)有經(jīng)適房成功售出了，每平米大概7000元，裝修好點的在7500元左右。但成功出售的房屋都保留了其原來“劃撥土地“的性質(zhì)，沒有選擇繳納房屋市場價格與房屋原購置價格差百分之七十來變更土地性質(zhì)為“出讓”。

在實際交易中，假如土地性質(zhì)為“劃撥”，交易時有一項土地收益金，按地段等級收費標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e收取。目前武漢市區(qū)土地等級分九級，一級高，不到200元，四五級在100元以下；土地分?jǐn)偯娣e一般100平方米的房子只分?jǐn)値讉€平方米，算下來只幾百元錢。

而土地性質(zhì)假如變?yōu)?ldquo;出讓”，以麗華苑為例，當(dāng)初購買時為2700元/平方米，現(xiàn)在價格7000元/平方米，房屋面積60平方米，原購買總價為16.2萬元，現(xiàn)總價為42萬元，價差25.8萬元，需要上繳土地出讓金18.06萬元，相對于賣方收益只有7.74萬元。

經(jīng)適房將逐漸淡出

從武漢市今年保障房建設(shè)計劃看，10萬套保障房建設(shè)任務(wù)，經(jīng)適房只有6000套，占比不足一成。

截至今年，武漢持證家庭為6000戶左右，但今年公開上市的房源只有3150套，經(jīng)適房源整體偏緊。相比今年武漢開工6000套經(jīng)適房，公租房卻達(dá)2.5萬套。

值得關(guān)注的是，從2008年起武漢市經(jīng)適房申請的收入門檻就是824元，4年來物價上漲了不少，但經(jīng)適房申請條件一直未作調(diào)整，是否意味著經(jīng)適房將逐漸退出保障體系？公租房將成主流保障房？

武漢市房管局稱，現(xiàn)在保障房大的方向是從產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)適房向租賃式的公租房、廉租房過渡，武漢市的經(jīng)適房總的趨勢是逐漸淡出，不再大幅擴(kuò)大經(jīng)適房保障面。

業(yè)內(nèi)人士分析，全國保障房體系都在壓縮經(jīng)適房比例，經(jīng)適房作為產(chǎn)權(quán)房，流動性差。經(jīng)適房綜合成本較高，戶主經(jīng)濟(jì)狀況改善，也很難騰退讓給其他符合要求者，單套房源的保障只是一錘子買賣。