房產(chǎn)投資中的住房投資收益不會太高，這是因為住房是一個完全競爭的市場，有流動性，有大量的替代產(chǎn)品可以供大家選擇，價格也不可能太高，太高就會有新的開發(fā)來填補。而商鋪的投資就有很強的區(qū)域性，而且開發(fā)的總量是有限的，有一定的稀缺性，受益也要高于住宅投資，因此，商鋪投資逐漸成為人們房產(chǎn)投資的主要方向。

人流量大的地段

人氣、人流是由道路決定的，在未來若干年人氣不變、人流必須經(jīng)過的地段，就有很高的投資價值，因為它有永恒性。全國許多城市目前都進行著大規(guī)模的舊城改造，使得地段處于急劇變化之中，在變化當(dāng)中有風(fēng)險，也會有機遇。一些原來有投資價值的地段，可能會因為道路的改變，失去人流的支撐，投資的風(fēng)險加大；新道路的建設(shè)也會有新的地段重新涌現(xiàn)，人流必須經(jīng)過的一些地段的商鋪收益會很高。

小面積商鋪

近年來，小面積商鋪投資受到越來越多的人青睞。

中小型企業(yè)多選擇小面積商務(wù)辦公樓。單身公寓是投資性的住宅房，多數(shù)人購買了不住而用于出租獲取租金回報。該物業(yè)一般都是地處熱鬧地段，房型面積較小，在20～40平方米之間，套內(nèi)臥室、衛(wèi)生間、廚房和會客空間等基本居住功能齊全。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高。單身公寓、小面積商務(wù)樓和小商鋪市場火熱的主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者投資起點低回報收效快的購買心理。具體分析，單身公寓是因為城市外來人口增多，這些人經(jīng)濟上并不是太富裕，他們需要過渡性房產(chǎn)品種；小面積商務(wù)樓是因為近年來以私營企業(yè)為代表的中小企業(yè)飛速發(fā)展，他們需要有品牌的，總價又不高的辦公物業(yè)；小商鋪是因為近幾年城市商業(yè)模式已有兩極化發(fā)展趨勢，或大商場、高檔商場，或大眾化的遍布各新開發(fā)小區(qū)的小商店，而中小投資者需要的小商鋪目前還十分稀缺。

成長型商鋪

在一些邊緣地區(qū)大盤建設(shè)的早期，投資其周邊商鋪，已日漸成為樓市穩(wěn)健型投資客的長線投資品種之一。住宅郊區(qū)化趨勢的推進，使商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)從中心區(qū)域向邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。依附于新城建設(shè)而蓬勃發(fā)展的外圍地區(qū)商鋪，由于其良好的成長性，廣受投資客的關(guān)注。

商鋪建設(shè)跟著大盤走的趨勢正日益明顯。在新建社區(qū)周圍，人口很多，居民潛在購買力巨大。這種目前還處于蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪，專家稱之為成長型商鋪。

成長型商鋪初始投資額較低，這種需要孵化期的產(chǎn)品，收益率呈現(xiàn)遞增形態(tài)，因此比較適合資金回報迫切性不強的小投資者。

消費能級高的地段

在商鋪投資市場上，資深買家的訣竅之一就是“看客買鋪”。CBD商務(wù)規(guī)劃區(qū)和社區(qū)商業(yè)鋪位之所以熱銷，根本原因就在于，投資判定一家商鋪的價值，重要的是看客流的消費能級，哪里的消費能級越高，哪里的商鋪投資越有價值。寫字樓商鋪租金相對比較低，升值空間大；其次是CBD商務(wù)區(qū)的客流比較穩(wěn)定，消費能級比較高，特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。類似的CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃有限，其商鋪存量則更是稀缺，對投資者來說，升值潛力都十分看好。

一般來說，CBD商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費能級相對較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)、外籍人士為目標消費群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳以及銀行證券、展覽展示廳都會開在這些地方。

 

大型超市旁

從城市的發(fā)展看，城市空心化會成為趨勢，隨著居住的外移，商業(yè)也會向外發(fā)展，而商務(wù)中心會集中在城市中心。百貨業(yè)需要相對的集中，買衣服、家電等，需要看流行、看趨勢，消費者需要貨比三家。而超市就不用集中，是消費者很快可以下決定購買的，只要有消費人群的支撐，就能獨立形成旺區(qū)。現(xiàn)在要尋找風(fēng)險小、回報高的地段，城市地鐵的出口應(yīng)該是投資的佳選取點，地鐵出口確定的位置，一般租金會成倍地上漲。

對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，要注意地段和商業(yè)業(yè)態(tài)，現(xiàn)在的超市將有可能會被倉市所取代，倉市將成為一種方向。在倉市和超市的旁邊可以考慮選擇商鋪，因為在附近不缺人氣，但要注意的是，經(jīng)營要有差異性，不能經(jīng)營和倉市、超市相近的商品。

綠地周邊商鋪

經(jīng)歷非典，市民開始更加注重健康、環(huán)保、綠色的消費理念，綠地商鋪炙手可熱。

昔日在人們一般認識中，商業(yè)繁榮是建立在一種完全人為的環(huán)境中，它需要購買力聚集，而坐落于大片綠地周邊的商鋪，無法形成視覺上的強勢。因而“綠色”往往會站到繁榮繁華商業(yè)的對立面。在上海商業(yè)歷史上，就不乏一些知名商業(yè)街在改造時“果斷”移植掉大片行道樹所帶來的遺憾。

而如今，隨著市民生活水平的提高，消費市場已經(jīng)從“物質(zhì)經(jīng)濟”逐步轉(zhuǎn)向“體驗經(jīng)濟”階段。品牌、服務(wù)和空間環(huán)境、消費的安全與健康作為“體驗經(jīng)濟”的有機組成部分，逐漸超越單純的價格戰(zhàn)，成為主導(dǎo)人們消費行為的重要因素。綠地商鋪熱正是在這些綜合因素的作用下應(yīng)運而生。

警惕高租金商鋪

不同位置的商鋪，獲得客流的能力不一樣，租金價格也自然大不相同。商鋪租金的變化，往往是某個區(qū)域或某類商鋪投資價值的坐標。

有兩類熱銷的商鋪租金和售價是一路走高。一類是連鎖大賣場、銷品茂等新業(yè)態(tài)的大商鋪。作為注入房產(chǎn)市場的新元素，這些大型優(yōu)質(zhì)商鋪供給的稀缺，使近期公開租售的大商鋪的租金繼續(xù)保持上升勢頭。另一類，則是市級商業(yè)中心區(qū)的“經(jīng)典”旺鋪，租金更是成倍增長，千金難求，一經(jīng)推出即被投資者購租一空。

商鋪投資專家分析認為，在目前的市場上，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格已經(jīng)被抬升到一個危險的價位區(qū)間，投資者如果現(xiàn)在入市，存在巨大的套牢風(fēng)險，務(wù)必三思而后行。不少商鋪一而再，再而三地被爆炒，租金的價格已經(jīng)相當(dāng)離譜，誰成為后接手的經(jīng)營者，等于“抱個炸彈在懷里”。

租金高的商鋪，雖能代表它的經(jīng)營價值高，但絕不能說商鋪租金越高，就越值得商家入駐。能讓老板賺錢的商鋪是好商鋪，但決定一家商鋪是否值得投資，租金并非惟一的參考指標。