當政府再次試圖用投資拉動經(jīng)濟時，2009年樓市V型反轉(zhuǎn)的歷史會重演嗎？ 

一向“看漲”的華遠地產(chǎn)董事長任志強不久前表示，由于土地供應(yīng)減少，可能導(dǎo)致房價提前出現(xiàn)暴漲。在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時刻，該言論一石激起千層浪，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛爭論。

著名財經(jīng)作家吳曉波(微博)針鋒相對地表示，到明年3月份前，國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)報復(fù)性反彈的可能性幾乎為零。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也認為，盡管年初以來，樓市保持了近半年的快速增長，但目前看來，只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，投機、投資性需求始終被抑制，市場就難以再次暴漲。

爭議“暴漲論”

“原先預(yù)計明年3月份之前房價會出現(xiàn)暴漲，但現(xiàn)在時間可能提前。”任志強公開表示。

今年土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)投資量的確出現(xiàn)了下降，但這是否就意味著樓市房價將出現(xiàn)暴漲？

對于未來商品房供應(yīng)量因土地供應(yīng)下降而減少，并引起房價上漲的問題，業(yè)內(nèi)人士指出這樣的情形在一些城市的確存在這種可能性。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受記者采訪時表示，從土地供應(yīng)到終成為商品房，一般要經(jīng)過1.5年-2年的轉(zhuǎn)換時間。如果在此期間需求大增，而商品房供應(yīng)上不去，的確有可能引起房價上揚。

不過專家指出，一二線城市可能存在因供應(yīng)量不足，房價上漲的壓力，但三四線城市卻完全不是這樣。

“在目前可預(yù)見的情況下，除了一線城市有可能出現(xiàn)房價溫和上漲，其它城市根本不具備暴漲的可能性。即使像上海這樣的一線城市，目前的商品房仍需要8-12個月才能消化完。在投資需求受限購令制約而無法大量入市的情況下，消化的速度短期內(nèi)不可能快速增加。”陳晟告訴記者，在這樣的時間段里，有足夠的時間供應(yīng)新增的商品房，滿足市場上的剛性需求。

吳曉波則給出了與任志強相反的結(jié)論。他指出，到明年3月份前，國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)報復(fù)性反彈的可能性幾乎為零。“樓市下半年在一個溫和的放量通道中，是各方都能接受的一個情況。從中央政府到開發(fā)商到公眾輿論，沒有任何一方現(xiàn)在還希望房價暴漲。”

世茂股份營銷管理部副總監(jiān)王華兵也認為，房價出現(xiàn)暴漲的概率很小。

“雖然近幾個月的銷售量的確有所上升，但要回到像兩年前那樣火爆的市場狀況，可能性相當?shù)?。因為今年的形勢和前兩年已?jīng)完全不同了，政府也不可能再允許出現(xiàn)那樣的情況。”王華兵表示，很多開發(fā)商都預(yù)期今年的銷售形勢仍不容樂觀，仍然把回籠資金作為重要的目標。

市場釋放平穩(wěn)信號

事實上，當所有人都判斷樓市回暖毫無懸念的時候，在傳統(tǒng)銷售旺季來臨之際，“金九”的表現(xiàn)卻并不理想。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至16日，全國主要54個城市樓市住宅總簽約為119581套，同比8月同期的135277套下調(diào)幅度為11.6%。在業(yè)內(nèi)人士看來，8月的房價環(huán)比綜合指數(shù)明顯出現(xiàn)了上升動力不足，與目前“金九銀十”旺季不旺的市場表現(xiàn)吻合。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，由于目前不少熱銷的項目折扣減少，使得購房者開始新一輪的持幣觀望。除此之外，由于原來業(yè)內(nèi)預(yù)計在8月份會再次出現(xiàn)的降息并未如期而至，因此市場也傳出了部分城市首套房信貸折扣將收回的信息，這也使得部分購房者再現(xiàn)猶豫情緒。

“近幾個月的房價環(huán)比上漲也使得房價再回高位，從而導(dǎo)致成交量放緩，進而制約了房價進一步上漲的速度。”張大偉說。

實際上，8月份以來，不僅樓市成交量開始下滑，開發(fā)商的銷售業(yè)績也并非十分理想。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，22家大型上市房企8月合計的銷售業(yè)績?yōu)?92.8億，環(huán)比7月份的715.9億繼續(xù)下滑。而排名前四位的房企中，恒 大、中海和保利的銷售都出現(xiàn)不同程度的下滑。

同策房產(chǎn)董事長孫益功在接受記者采訪時指出，在目前的限購政策下，不存在房價暴漲的可能性。“實際情況是，開發(fā)商的存量壓力依然很大。三四線城市的銷售速度仍然很緩慢。近幾個月的銷售量都很平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅上揚，這意味著年底前不可能出現(xiàn)需求暴發(fā)性增長的局面。”

上海一家房企投資部經(jīng)理向記者表示，由于看不清長期的走勢，短時間內(nèi)讓現(xiàn)金快速周轉(zhuǎn)，成了現(xiàn)在不少房企一項重要的生存策略。“很多開發(fā)商現(xiàn)在都不敢做長期戰(zhàn)略性的投資，只想把前期的投資收回來，還掉債務(wù)就好。我們打算等明年形勢明朗些了，到時候再做新的計劃。”上述人士說。

樓市調(diào)控短期難放松

對于更多的業(yè)內(nèi)分析人士來說，判斷樓市是否將出現(xiàn)“暴漲”的依據(jù)，更多的是分析中央政府的政策風(fēng)向。

“與2009年樓市快速走向過熱的市場形勢相比，今年從宏觀經(jīng)濟形勢上來說，確實有相似之處。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波對記者表示。

新近出爐的8月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如預(yù)期般放緩，透露的信號卻頗為復(fù)雜。一方面，反映供給狀況的工業(yè)增加值數(shù)據(jù)繼續(xù)下行，刷新2009年6月以來的新低，而反映需求情況的出口也持續(xù)低迷；另一方面，消費繼續(xù)平穩(wěn)，前期持續(xù)走低的房地產(chǎn)投資、基建投資則呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢。

“目前的政策仍向著‘穩(wěn)增長’的目標進行調(diào)整。節(jié)能產(chǎn)品補貼范圍擴大，穩(wěn)外需政策出臺，發(fā)改委項目審批也在加速。這與2009年的‘刺激’政策有相似之處。”陳劍波表示，在本輪的經(jīng)濟調(diào)整中，決策層再次試圖通過刺激投資來穩(wěn)增長，這無疑將使調(diào)控進一步顯現(xiàn)成效的難度越來越大。

事實上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控由緩而急，已持續(xù)兩年之久。與2009年針對樓市調(diào)整了房貸政策和稅費減免政策相比，今年管理層在對樓市調(diào)控一直堅持“不放松”，房貸和稅費政策都沒有改變。

與此同時，在穩(wěn)增長的壓力下，雖然不少地方政府在年內(nèi)陸續(xù)出臺了一些“微調(diào)”措施，但7月管理層發(fā)布緊急通知要求鞏固調(diào)控效果后，地方政策“微調(diào)”現(xiàn)象明顯收斂，并陸續(xù)出臺一些限制措施。

復(fù)旦(微博)大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民向記者表示，小漲、微漲對購房者來說勉強可以接受；然而房價如果出現(xiàn)大漲，中央政府將很難平衡開發(fā)商、地方等幾方面的關(guān)系。“相信中央還會將穩(wěn)定房價作為一項重要的民生工程，這也決定房價不會暴漲，多也只是小幅上漲。”