孫英輝表示，2012年，國土部需要密切關注樓市變化，做好調(diào)控政策評估，根據(jù)土地市場運行的狀態(tài)，加大對新政策、新制度的研究和供給，穩(wěn)妥的推進土地政策預調(diào)微調(diào)，確保土地市場更為貼合調(diào)控預期。

土地供應結構失衡

        一季度，全國建設用地供應11.44萬公頃，同比增長33.6%，其中，房地產(chǎn)用地供應占比為23.6%，基礎設施用地占比為45.5%，同比分別增長-18%、160%。

        北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥認為，剔除供地的季節(jié)性因素，樓市調(diào)控下，房企拿地意愿下降導致的土地市場萎縮，地方政府供地動力不足成為房地產(chǎn)用地供應下滑的主因。

        國土資源部法律中心首席顧問楊重光表示，雖然基礎設施投資可以一定程度上彌補房地產(chǎn)投資下降帶來的地方固定資產(chǎn)投資下滑，但也將產(chǎn)生地方土地總體利用效率降低和土地出讓金下滑等問題。

        一般來說，利用效率高、價格也高的是商業(yè)用地和商品房用地，其次是工礦用地和基礎設施用地。

        “土地供應影響著地方土地出讓收入、債務平臺風險，房地產(chǎn)投資以及未來兩年商品房市場供應。”金永祥如是說。

        一位接近北京市國土局的人士在金融街金色漫香苑項目品鑒會上透露，目前每個城市所面臨土地債務壓力不同，該項目所在的北京北七家地區(qū)的未來科技城建設，投資1000多億元，拆遷面積很大，政府需要規(guī)劃該地區(qū)一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)才能償債，而房地產(chǎn)市場不好，該項目容積率僅1.6才賣每平米一萬多元，房價決定地價，周邊土地賣不出去，地方政府前提投入回報就是問題。

        記者了解到，3月份始，北京、湖北、浙江、廣西等各省份紛紛召開土地推介會，與往常不一樣的是，各地市縣政府的一把手出現(xiàn)在土地推介會的現(xiàn)場，開發(fā)商也開始與政府討價還價。

        除了地價、付款方式以外，土地規(guī)劃問題也是雙方談判的焦點，開發(fā)商希望政府多賣住宅用地，而政府為了提升土地價值，又喜歡大規(guī)模規(guī)劃商業(yè)。

        高和投資董事長蘇鑫在接受記者采訪時表示，供地結構調(diào)整時也需要注重市場的變化，樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，資金盲目進入，部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫風險凸顯，應適度減少未來商服用地供應。

密集微調(diào)

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京、天津、廣西、云南等部分省市已經(jīng)開始研究或推行土地政策微調(diào)。

        5月8日，昆明市住建局給云南省住建廳提交一份建議，包括金融部門研究出臺為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供金融服務的措施；根據(jù)市場需求調(diào)整土地供應節(jié)奏和供應量，土地招拍掛前確認購買意向再供地，簽訂土地出讓合同后，延長土地出讓金的交納期限或分期交納等。

        就在前一日，天津市國土房管局召開2012年天津土地出讓信息發(fā)布會，會上推出土地微調(diào)新政包括延長土地出讓金繳款期限、鼓勵境外投資者參與土地競買等。

        “考慮到房企資金鏈緊張的問題，從原來是3個月內(nèi)繳齊全部土地出讓金，延長至半年；境外投資者可通過競買預申請、繳納外幣保證金方式，在天津市設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競買。”一位天津國土局人士向記者如是解釋上述土地新政。

        記者獲悉，日前北京國土局邀請萬科、住宅、金融街等15家知名房企就2012年在京購地意向、重點關注區(qū)域及對土地市場的建議進行座談。

        其中，土地出讓金的付款進度、保障房配建比例等土地出讓門檻是否調(diào)整成為座談會上的重點話題。

        北京國土局系統(tǒng)的一位人士介紹，“短期來看，土地出讓金延期付款可能性不再，在保障房建設任務未完成之時，配建比例降低也不可能，但在土地市場萎縮下，北京市也將通過和房企洽談拿地意向、鼓勵境外資本進京拿地激活土地市場。”