房價很快就將面臨一輪實質(zhì)性降幅，此所謂實質(zhì)性，乃是相對于“兩會”閉幕時溫總理講話前的市場形勢而言。盡管此前限制性調(diào)控措施已推行數(shù)年，但商品房價格的下調(diào)依然不夠充分，市場信心仍難恢復(fù)。這種局面較深的背景是供方心理上仍抱一絲幻想。現(xiàn)在看來，自今之后（起碼是兩到三年之內(nèi)），局面將發(fā)生徹底改觀，長遠來看，開發(fā)商若不降價，即要面臨著被拋出市場的危險?？梢赃@么說，所有固執(zhí)己見的供方恐怕現(xiàn)在都必須為驟增之風(fēng)險意識而端正態(tài)度、爭取主動，能降多少就降多少，若不想出局，此是方法。

        購買意愿在急速退潮。央行報告揭示在未來3個月有購房意愿的居民占比是1999年調(diào)查以來的同期低值。京、滬等地居民的房地產(chǎn)投資意愿僅為9.4%，甚至低于2009年初的低水平。可見市場是無情的。在開發(fā)商這邊，就連上市發(fā)展商的平均負債率也達到了72%，是近10年以來高值，更多中小發(fā)展商怎樣度日也就不難想象了。需要厘清的是，當(dāng)前的政策取向即要尋求一個合理價格，市場結(jié)構(gòu)性的重組過程可以使很多舊的市場元素統(tǒng)統(tǒng)剔除，這是發(fā)展推進的必付之代價。

        固然，對供給方而言，合理價格有主動型與被動型兩種。供方的主動使市場無阻逆，可以促進這目標(biāo)順利達到，但供方的積極與否在今天已不是必要條件，也就是說合理價位能不能實現(xiàn)，已不在供方的意愿如何，需方的意愿和政策引起的市場取向，已可以完全撇下開發(fā)商而來求得合理位階。這也許可以解釋今年“兩會”上開發(fā)商們何以牽頭炮制出一冊萬言書后又終于沒有遞上去的原因。

        這是需求彈性提高的結(jié)果。以往的市場由于需求沒有彈性，需求主體的選擇空間過窄甚至干脆沒有，大家只能擠在一個有限的格子里面爭搶機會，因此價格杠桿失了效。這樣的市場，是不完全的市場。所以，說到底，合理樓價能否實現(xiàn)以及能實現(xiàn)到什么樣的程度，取決于此需求彈性系數(shù)究竟能提高到何種程度。在這方面，保障房和政策房對于供方不啻是兩柄撒手锏，因這恰好就是提高需求彈性、增加選擇空間的好辦法。選擇種類與路徑增加，原有供給模式就會面臨不小的沖擊。

        長期以來的需求無彈性，是很不合理的現(xiàn)象。如今有一些意見說樓價多跌上幾成市場就有末日之虞，就是深陷在這種不合理的現(xiàn)象之中難以自拔的表現(xiàn)。若要說需求有無彈性可視作一市場是否健康的標(biāo)準，那么圍繞此點展開的市場關(guān)系的任何調(diào)整都是可以接受的，也在承受范圍之內(nèi)。試想，何以在如此長時期里，重錘猛打之下市場不見崩塌，我們豈能視它的結(jié)實耐打擊于不見？況且房價跌了有危險，漲了就不會有危險？凡事要講利害相權(quán)，美債危機以來我們屢屢強調(diào)擴內(nèi)需的緊迫，要讓大家有錢消費，不是戲言。樓價過高，既不利于擴內(nèi)需，反對內(nèi)需產(chǎn)生了抑制效應(yīng)。這是極直觀的現(xiàn)實。近有中國城市的房價收入比數(shù)據(jù)指出，像京、滬這樣的大都市，一個收入水平稍高一點的家庭將其全部收入用于購買一百平方米住房，需耗去20到30年時間。一個人又有幾個20、30年寶貴年華與精力？發(fā)展的全部意義若只止于一套房子，這樣的內(nèi)需又哪里有生命力與質(zhì)量可言？消費被壓抑，無非是需求彈性不暢所致。從這個角度來看，房價的下跌，等于是為社會民生減負，為經(jīng)濟運行減負。

        價格的下跌，是一種客觀規(guī)律上的回歸。需求彈性越大，跌幅就越大。因為此彈性的增加，房價的回落必循由一條由漸而驟的變化路線，在這條線上，其內(nèi)容必有由虛入實、由淺入深、由弱入強、由假入真的周期拉開。這個周期，嚴格來講目前才正式轉(zhuǎn)入主題。實際上，在具體降幅上可以作一層級界定和劃分?？蓪⒌肿鲀纱箢悾阂活愂菬o效的，一類是有效的。就當(dāng)前情形看，前一段時期的所有跌幅都可歸于無效類，因為這個降價過于富于技巧和藝術(shù)，郊區(qū)降了城區(qū)不動，不是真降，有欠品質(zhì)的項目大降，而其他項目不動，也不能叫真降，此時即使算出來的平均價格跌到20%，真實的情況依然是價格水平高高蓋過了支付能力，因而簡單講跌幅也就沒有實際意義了。若是按已確定了的房價收入比作指導(dǎo)原則，那么整個市場的平均降幅達不到30%，則市場不會有任何反應(yīng)，這是有歷史經(jīng)驗的。降幅達30%以后，價格杠桿才有可能對市場產(chǎn)生漸次撬動作用，進入一個有效跌幅區(qū)間，而這個有效區(qū)間又可以分層為微效、中效與高效數(shù)個階段。降了多少，相應(yīng)決定了它的發(fā)展態(tài)勢處于哪一段位。

        現(xiàn)在既然供方差不多都已舉手投降了，有關(guān)硬著陸還是軟著陸的爭論也就沒有必要了。樓價由懸于半空狀轉(zhuǎn)而雙腳著地，每進一步即是將根深扎一層，改變原來那個沒腳無根的市場。

        中國建設(shè)住房體系的終歸宿，是要達到保障房、政策房和商品房三位一體的完整組合系統(tǒng)，這個梯次銜接的層次塑造即是不可動搖的決心，那么在它沒有達到的一天，價格的變動就沒有理由停歇下來。