3月底，由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院。

        小產(chǎn)權(quán)房從“出生”以來就一直背負(fù)著非法身份，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不予備案，業(yè)主的相關(guān)權(quán)益也不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)的購買者在享受低價房的同時也始終被可能存在的風(fēng)險綁架。

        即將展開的小產(chǎn)權(quán)房清理計(jì)劃，又會讓利益鏈上的各方何去何從？

“除了這別的買不起”

        大學(xué)畢業(yè)后，小張(化名)和女友來北京打拼，過了五年不斷搬家，與房東斗智斗勇的日子后，去年年初結(jié)婚的他們終于有了自己的小窩。

        小張的新房在北京市昌平區(qū)宏福苑小區(qū)，“圖的就是沒有戶口限制”，雖然沒有房產(chǎn)證，還要全額付款，但每平方米均價不過萬元的二手房，比起市區(qū)動輒二三萬的房價更容易讓人接受。小張說：“這房子全款將近90萬，還抵不上市區(qū)一套房的首付。”

        張新房所在的小區(qū)，正是北京京郊著名小產(chǎn)權(quán)房集中地之一，不同于市區(qū)的商品房，鄭各莊村改建的宏福苑小區(qū)格局更加人性化。已經(jīng)全部入住的80余棟住宅樓只有六層樓，而后期正在建設(shè)中的房子也不超過20層。每棟樓都有電梯，溫泉水，地暖。

         齊大爺(化名)和老伴就把在北京三環(huán)內(nèi)和平里的房子租出去，選擇來這里買房、養(yǎng)老。

         據(jù)村民介紹，來這里買房的大體分為這兩類：一是年輕的上班族，雖然小有積蓄，但仍買不起城里的房子；一是退休老人，小產(chǎn)權(quán)房多位于郊區(qū)，人口密度低，環(huán)境好、空氣好，物價也相對便宜。

         “當(dāng)然也有一部分人一次購進(jìn)5套、10套房子的投資者，買了房子用于租賃或等房價漲高時出售。”

         位居住在此10多年的村民告訴法治周末記者，宏福苑小區(qū)是當(dāng)年舊村改造，農(nóng)民上樓時期，由宏福集團(tuán)逐步興建起來的，宏福集團(tuán)的董事長黃福水，也是鄭各莊村的黨總支書記。宏福苑、以及小區(qū)對面的養(yǎng)老國際公寓、別墅都是村集體自己的集團(tuán)建設(shè)的房子。

        這位村民口中的別墅就是近日被媒體曝光的“水城御墅”四合院。當(dāng)記者以購房者的身份詢問時，門口的保安表示以別墅外“北京市鄉(xiāng)村民俗旅游村”牌子為準(zhǔn)，并一再強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)有話，不許拍照。

        據(jù)別墅區(qū)的建筑工人介紹，依附于古玩一條街的別墅按初規(guī)劃大約有60棟，目前已經(jīng)售出十幾棟。鄭各莊村民直言：“真不是我們買得起的。”

         緊鄰鄭各莊村的白各莊村，17層白各莊新村正在建設(shè)中，全部都是小產(chǎn)權(quán)房，售樓處位于村指揮部大樓里面。雖說是為村民上樓建的房子，但售樓處的工作人員介紹，并沒有限制買房人必須是本村村民。

        白各莊村的一位村民透露，當(dāng)初建房的時候，村里并沒有足夠的資金，于是選擇跟外面的開發(fā)商合作。由開發(fā)商墊資建房，房子建好后，開發(fā)商便擁有部分房子的出售權(quán)。

        據(jù)售樓處工作人員介紹，雖然二期工程的16棟樓要在年底才能入住，但目前只剩少部分75和95平方米的戶型。

        有媒體統(tǒng)計(jì)，北京市的小產(chǎn)權(quán)房涉及超過30萬個家庭，可能是全國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模大的城市，主要集中在通州、順義、懷柔、密云等區(qū)域，約占北京樓盤總量的20%左右。

        對于目前全國范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀，西南大學(xué)教授、重慶市政協(xié)常委、曾經(jīng)擔(dān)任重慶市國土局副局長的邱道持表示，城市房價高，農(nóng)民工、拆遷戶、剛畢業(yè)的大學(xué)生等等這些買不起商品房的人，又要解決安居問題，只能選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，“全國各地都有這種現(xiàn)象，估計(jì)在重慶郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房平分天下”。

        “以重慶為例，去年有300多萬農(nóng)民工進(jìn)城，其中一半都進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)要接受這么多農(nóng)民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房。”

        小產(chǎn)權(quán)房對于房價的影響，也許是各地政府對小產(chǎn)權(quán)房“睜一只眼閉一只眼”的原因。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在成都，深圳等地，小產(chǎn)權(quán)房只有鄰近地區(qū)商品房價格的1/2到1/5左右。

有表態(tài)無方案

         規(guī)模如此龐大的小產(chǎn)權(quán)房不是一天建起來的，而國家對于清理小產(chǎn)權(quán)房的想法也從未中斷過。

        在小產(chǎn)權(quán)房的利益鏈上，不僅有買房人、開發(fā)商、村集體，還包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，甚至更高一級政府。

        一位曾開發(fā)過小產(chǎn)權(quán)房、不愿透露姓名的開發(fā)商分析，在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的鏈條中，染指的各方幾乎都是受益者。

        由于不用繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)，開發(fā)商因此獲得的收益比通過合法途徑要高得多。相應(yīng)的成本降低了，房價也會隨之降低，購買者便可以用低于商品房售價的錢買到房子。土地的擁有者村、鎮(zhèn)政府才是更大的受益者。發(fā)商購買土地的錢直接歸村、鎮(zhèn)政府的領(lǐng)導(dǎo)支配。在這個過程中，村民則通過補(bǔ)償房子獲得收益。

        村、鎮(zhèn)、開發(fā)商，甚至是村民、購房者形成了一個強(qiáng)大的利益共同體。

        如何撼動小產(chǎn)權(quán)房日趨穩(wěn)固的根基，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事、亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存坦言，這是個棘手的難題，國家調(diào)控小產(chǎn)權(quán)房，從上到下的施行是有一個過程的，這其中牽扯到的問題太多，細(xì)節(jié)也太多，中央和各地政府很難達(dá)成一致的處理意見。

        在今年全國“兩會”上，全國政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭松海提交了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的提案，提案中的數(shù)據(jù)稱我國小產(chǎn)權(quán)房總量約50億至60億平方米，已相當(dāng)于我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的30%多。

        3月29日，據(jù)媒體公開報(bào)道，由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案已上報(bào)給國務(wù)院。

        該消息稱，清理整治方案中，分歧大的是已售、已住的小產(chǎn)權(quán)房如何清理的問題。

        此前，國土資源部部長徐紹史曾公開對媒體表示，今年國土部清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，主要是一手要抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，另一手要抓執(zhí)法檢查、嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。

        但截至發(fā)稿前，北京市昌平區(qū)鄭各莊村和白各莊村的小產(chǎn)權(quán)房仍在正常建設(shè)中。工地現(xiàn)場的建筑工人和保安均表示，沒有接到關(guān)于如何應(yīng)對國家清理小產(chǎn)權(quán)房政策或工地停工的通知。

         在買房之前，小張就明確了解了自己這套小產(chǎn)權(quán)房的各種潛在問題：沒有房產(chǎn)證、拆遷難補(bǔ)償、質(zhì)量沒保證、配套不完善、遺贈很麻煩等等。

        但面對北京的高房價，小張只能故作瀟灑地說：“反正也是自己住，沒想著賣。跟賣主簽合同的時候條條框框都規(guī)定好應(yīng)該沒問題。至于以后的事，以后再說。”

         為了養(yǎng)老，用市區(qū)大產(chǎn)權(quán)房置換了小產(chǎn)權(quán)房的齊大爺說：“都住好多年了，這些樓新的舊的大概有100來?xiàng)?，都住滿了，還能趕出去，法不責(zé)眾。”

        小張和齊大爺是小產(chǎn)權(quán)房自住者的典型代表。一位老村民說，鄭各莊村有規(guī)定，每家添口新人，娶新媳婦或生小孩，就補(bǔ)給80平方米。“所以樓越建越多，每棟樓上多多少少都有本村村民。清理小產(chǎn)權(quán)房，總不能連村民都清理了吧。”

        對于已經(jīng)入住并形成大居住規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明表示：“僅采取沒收、強(qiáng)制拆除、停建和斷水?dāng)嚯姷?lsquo;堵’的措施，無法從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。”

        據(jù)公開報(bào)道稱，國土資源部內(nèi)部人士透露，截至目前，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房清理僅僅停留在表態(tài)層面，暫無試點(diǎn)也無具體方案，“不是國土資源部一家能解決的。”

解鈴還須系鈴人

        對于如何清理小產(chǎn)權(quán)房，深圳先行一步，嘗試將“小產(chǎn)權(quán)房”納入保障性住房體系。

         3月23日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》，正式提出“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。

        對于深圳的做法，陳寶存認(rèn)為不失為一種解決的辦法，小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房在功能上是一樣的，地理位置也都處于郊區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，只不過沒有獲得國家的認(rèn)可。

        同時陳寶存認(rèn)為，現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房基本都已經(jīng)入住，變更廉租房不太可能，變成經(jīng)濟(jì)適用房或限價房更有可為。

        不可忽略的是，政府在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償能否達(dá)到小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的預(yù)期，也是這一政策能否實(shí)施的關(guān)鍵之一。

        邱道持認(rèn)為，深圳的嘗試都是治標(biāo)，治本還需要反思它折射出的政策問題和制度需求，涉及到的是大制度、大政策的問題，“國家的土地管理法一定要修改，而且是非改不可”。

        曾開發(fā)過小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商楊先生也表示，如果農(nóng)村集體土地也享有抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，打破政府對土地的壟斷，對資金鏈一向緊張的開發(fā)商來說也是利大于弊。跟村集體或村民直接征收土地，成本遠(yuǎn)低于政府“招拍掛”的方式，成本低了，房價自然也會隨之下降。

        秦兵律師認(rèn)為，若實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地和國有土地的“同地、同價、同權(quán)”，國家對土地一級市場的壟斷局面被打破，土地財(cái)政收入便會大幅度減少，這是國家不會讓小產(chǎn)權(quán)房任意發(fā)展的重要原因。

        一位不愿透露姓名的國土資源部咨詢研究中心委員表示，小產(chǎn)權(quán)房是現(xiàn)行土地制度出了問題，其出現(xiàn)是果不是因，作為整頓切入點(diǎn)不合適。其中的問題復(fù)雜，目前的處理方式很難獲得理想的效果。