“我們堅(jiān)決看好一線城市，今年我們將擇機(jī)進(jìn)入上海。”融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）董事長(zhǎng)孫宏斌在3月30日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年融創(chuàng)主要的壓力還是在發(fā)展上，在能夠拿到多少新的土地方面。“在北京、上海、天津的核心區(qū)域，平常市場(chǎng)好的時(shí)候以我們認(rèn)為合適的價(jià)格肯定是拿不到地的。因此，在目前這種市場(chǎng)情況下，我們今年還會(huì)有機(jī)會(huì)拿地，而且可以拿到比較好的地。”

        當(dāng)天，融創(chuàng)發(fā)布的2011年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售額192.1億元（人民幣，下同），較2010年同期增長(zhǎng)130.5%；截至2011年12月31日年度，集團(tuán)的收入約為106.0億元，較上年同期增長(zhǎng)59.4%；毛利約為35.7億元，較上年增長(zhǎng)23.9%。

拿地并購(gòu)致負(fù)債率沖高

        在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)之下，融創(chuàng)的公告顯示，其包括借貸在內(nèi)的非流動(dòng)性負(fù)債達(dá)到約115億元，凈有息負(fù)債率為104%。

        “去年半年報(bào)的時(shí)候我們凈負(fù)債率是90%，到了下半年凈負(fù)債率是104%。”孫宏斌表示，這主要是由融創(chuàng)去年下半年的買地和收購(gòu)項(xiàng)目所導(dǎo)致。

        事實(shí)上，在去年下半年，融創(chuàng)完成了一系列投資動(dòng)作。

        9月16日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，此前與保利成立的合營(yíng)公司保利融創(chuàng)以底價(jià)29.9億元成功取得天津市津西解(掛)2011-188號(hào)地塊，即建筑面積為32萬(wàn)平方米的“棉二”地塊，樓面地價(jià)9343.75元/平方米。

        10天后，融創(chuàng)又宣布，公司全資附屬公司融創(chuàng)置地以14.5億元收購(gòu)首鋼融創(chuàng)掛牌出讓的50%股權(quán)。至此，融創(chuàng)擁有了北京西山壹號(hào)院項(xiàng)目的100%股權(quán)。

         12月16日，北京市土地儲(chǔ)備整理中心公告顯示，方興與融創(chuàng)的子公司聯(lián)手以30.6715億元的底價(jià)，競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1-B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項(xiàng)目。該地塊規(guī)劃建筑面積為28.38萬(wàn)平方米，拿地價(jià)格折合樓面地價(jià)為10807元/平方米。

        據(jù)融創(chuàng)執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)汪孟德介紹，去年中報(bào)時(shí)，融創(chuàng)的凈負(fù)債率為90%，下半年如果不拿地的話，凈負(fù)債率會(huì)是55%。在買下北京來(lái)廣營(yíng)和天津的棉二地塊后，凈負(fù)債率升至75%，收購(gòu)西山壹號(hào)院65%權(quán)益令其凈負(fù)債率進(jìn)一步升至104%。

        而在孫宏斌看來(lái)，104%的凈負(fù)債率相比年中90%的數(shù)字實(shí)際上是下降了。

        “實(shí)際上北京這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在了，并沒(méi)有增加一點(diǎn)負(fù)債，只是說(shuō)合并之后負(fù)債率變成了104%。”孫宏斌表示，北京西山壹號(hào)院這個(gè)項(xiàng)目的銷售很好，能夠貢獻(xiàn)正現(xiàn)金流，并購(gòu)之后實(shí)際的財(cái)務(wù)安全性反而增加了。

         據(jù)透露，西山壹號(hào)院去年下半年的銷售額為33億，“今年一季度賣了9億，其中3月份就賣了接近5億。”

         孫宏斌坦承，由于收購(gòu)了綠城的無(wú)錫香樟園項(xiàng)目，今年上半年的負(fù)債率壓力還會(huì)加大。“但對(duì)于處于快速發(fā)展期的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，控制負(fù)債率并不是太大的問(wèn)題。因?yàn)槲覀兊念A(yù)售好，應(yīng)付土地款是零，所以負(fù)債率可以高一些。”

        “在目前的階段我們發(fā)展還是有一定的原則，即手上有多少現(xiàn)金拿多少地，也就是說(shuō)我們拿地的時(shí)候現(xiàn)金已經(jīng)準(zhǔn)備好了。”汪孟德表示，在買地時(shí)便能付清土地款，很少能有開(kāi)發(fā)商與融創(chuàng)媲美。

仍處快速增長(zhǎng)期

        或許是有了順馳的教訓(xùn)，所以融創(chuàng)對(duì)于資金杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)的控制一直較為嚴(yán)格。

        “今年一季度我們的銷售很好，而一年內(nèi)到期的借款是22.5億，基本上沒(méi)有任何的還款壓力，另外，我們現(xiàn)在還有20億以上的現(xiàn)金，包括銀行授信還有80億，這樣加起來(lái)就有100億可以調(diào)配的資金。”汪孟德透露。

        “我們認(rèn)為2012年調(diào)控政策仍將持續(xù)，整個(gè)行業(yè)的銷售和融資環(huán)境和2011年相似，這將加快行業(yè)整合的步伐，同時(shí)也會(huì)帶給企業(yè)發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)。”孫宏斌表示，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，融創(chuàng)在今年的發(fā)展主題就是擇機(jī)獲得核心地段的優(yōu)質(zhì)土地，為未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)做好充分準(zhǔn)備。

        “不管別人怎么說(shuō)三四線城市，我們一直非?？春靡欢€城市，尤其是一線城市，像北京、上海。”孫宏斌認(rèn)為，在市場(chǎng)好的時(shí)候，北京、上海這些一線城市的拿地機(jī)會(huì)會(huì)非常少，但“在現(xiàn)在這種市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商在資金方面確實(shí)有壓力，這對(duì)于現(xiàn)金流狀況比較好的公司來(lái)說(shuō)，一線城市好地段的拿地機(jī)會(huì)就變得多了”。

        此外，從去年下半年的趨勢(shì)來(lái)看，融創(chuàng)拿地多采用合作的方式，其合作對(duì)象不乏保利、方興等大型國(guó)企。

        “現(xiàn)在土地越來(lái)越貴，如果不合作僅僅依靠一個(gè)公司的力量拿地會(huì)有些吃力或者根本拿不了。另外，每個(gè)公司都有不同的優(yōu)勢(shì)，合作有利于大家優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，這樣不管在管理、產(chǎn)品，還是成本控制、融資方面對(duì)雙方會(huì)更好。”孫宏斌認(rèn)為，這兩個(gè)原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商之間的合作會(huì)越來(lái)越多。

        對(duì)于2012年，融創(chuàng)給自己定下的銷售目標(biāo)在去年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了25%，即達(dá)到220億元人民幣。

        孫宏斌對(duì)此信心十足。“由于全年都有項(xiàng)目在售，今年我們還是有一個(gè)比較快的增長(zhǎng)。”孫宏斌表示，去年上半年融創(chuàng)可售的項(xiàng)目很少，大部分都是下半年推出市場(chǎng)。“下半年市場(chǎng)不好的時(shí)候我們還賣得很好。今年我們是全年賣，所以完成銷售的壓力不是那么大。”