四種路徑解決風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控給房地產(chǎn)行業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，傳導(dǎo)至信托業(yè)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托兌付壓力。在2011年，開發(fā)商通過信托融資體量龐大，不僅在今年將迎來房地產(chǎn)信托兌付高峰，甚至為以后更大兌付壓力的到來“奠定基礎(chǔ)”。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年信托融資規(guī)模排名前三位的開發(fā)商是萬達(dá)、萬科和綠城，發(fā)行規(guī)模分別為71.76億元、48.93億元和47.085億元，而在產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量上，恒大地產(chǎn)和中國泛海以13款產(chǎn)品并列。

風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)頭，不愿“坐以待斃”的開發(fā)商和信托公司紛紛各顯其能，尋求解決路徑。由AMC收購問題項(xiàng)目，即是路徑之一。

中國國際金融有限公司認(rèn)為，信托到期風(fēng)險(xiǎn)的解決方式主要有四種，在信托違約前，可以由開發(fā)商自行回款以及借新還舊，或者展期。其中，借新還舊主要是通過其他信托公司（或自身）新發(fā)信托，替換掉老信托資金，展期是將老信托期限延長，兩者的前提都是項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流情況仍然可覆蓋，只是暫時(shí)處于償還困境，而且后期信托的要求收益率也將明顯上升。

在信托違約后，亦有兩種解決路徑，信托公司自有資金兜底以及資產(chǎn)管理公司或其他開發(fā)商收購。

中央的樓市調(diào)控政策沒有放松跡象，而房地產(chǎn)銷售市場情況亦不樂觀，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，因此，通過自行回款來解決房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)難度加大。

而依賴借新還舊的路徑已在市場上出現(xiàn)。在去年10月，四川信托發(fā)行“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，規(guī)模8億元，預(yù)期收益率13.5%，接盤中融信托的“中融·青島凱悅信托計(jì)劃”。

一位信托公司人士對記者分析稱，這種操作方式押注在預(yù)期之上，將風(fēng)險(xiǎn)后移，付出的代價(jià)卻是更高的兌付成本，“實(shí)際上是以時(shí)間換空間，如果樓市情況繼續(xù)低迷，這種方式無異于飲鴆止渴。”

AMC大顯身手

對于即將到來的兌付風(fēng)暴，嗅覺靈敏的AMC早已介入并尋找適合的機(jī)遇。

根據(jù)某資產(chǎn)管理公司人士估算，截止到目前，四家AMC收購的房地產(chǎn)信托規(guī)模在兩三百億元左右。

對于AMC接盤兌付困難的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，近日，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“中國信達(dá)”）董事會秘書張衛(wèi)東在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“目前信達(dá)資產(chǎn)沒有大規(guī)模介入這種項(xiàng)目，也在觀望市場上的機(jī)會，我們希望從公司的核心競爭力出發(fā)，從增加資產(chǎn)管理競爭力的角度出發(fā)，而不是茫然地進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。”

國泰君安分析師崔曉雁日前指出，信托公司出于自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，也提前積極主動消化風(fēng)險(xiǎn)，具體措施如自覺暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、尋找資產(chǎn)管理公司收購問題項(xiàng)目、籌建房地產(chǎn)基金接盤等。

實(shí)際上，AMC似乎顯得更為主動。有媒體報(bào)道稱，四大資產(chǎn)管理公司近期均主動上門找信托公司洽談接盤事宜。

“他們早就對這些項(xiàng)目虎視眈眈，并且他們擅長于收購不良資產(chǎn)，與房地產(chǎn)私募基金等其他機(jī)構(gòu)相比，AMC有著更為雄厚的資金實(shí)力。”前述信托公司人士告訴本報(bào)記者。

除了資金和經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢，AMC介入此類項(xiàng)目，更多的是看重盈利空間。張衛(wèi)東指出，AMC接盤是其商業(yè)模式，中國信達(dá)有收購不良資產(chǎn)的優(yōu)勢，并且旗下?lián)碛猩鲜械禺a(chǎn)公司——信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH），“我們擁有專門經(jīng)營房地產(chǎn)的人才，本身做房地產(chǎn)開發(fā)就需要項(xiàng)目和規(guī)模，如果總部能夠接盤信托行業(yè)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，盈利空間是非常大的。”

中金認(rèn)為，在AMC接盤的路徑中，抵押率是一項(xiàng)重要指標(biāo)。報(bào)告稱，項(xiàng)目出讓給資產(chǎn)管理公司，信托公司退出，主要是針對抵押率較好的項(xiàng)目（比如<40%）。

在張衛(wèi)東看來，信托公司大部分的產(chǎn)品在質(zhì)量上沒有問題，“可能就是暫時(shí)的流動性問題，過了這關(guān)就沒有什么問題了，目前此類項(xiàng)目抵押率很低，這種情況下如果AMC能夠進(jìn)入，應(yīng)該說是一個(gè)很好的盈利機(jī)會和模式。”