3月14日，十一屆全國人大五次會議閉幕，溫家寶總理在北京人民大會堂與中外記者見面，并回答記者提問。談到房價問題時，溫家寶表示，房價還遠遠沒有回到合理價位。總理關(guān)于房價的表態(tài)一出，當(dāng)天地產(chǎn)股應(yīng)聲大幅跳水?？偫碇v話也被外界普遍解讀為“房價收入比”將成為判斷房價是否回歸合理水平的標(biāo)準。昨日，“房價收入比”與“合理房價”的話題成為各界為熱議的話題。

熱議

網(wǎng)絡(luò)瘋傳民間版“合理房價”

        經(jīng)濟學(xué)家李稻葵稱，股市誤讀了總理的意思。“總理的意思說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是使得房價和收入匹配，但這件事并非短期1年之內(nèi)或半年內(nèi)要完成”。李稻葵稱，房價上漲是過去幾年或者十年形成的，是長期的病狀，“怎么可能在1年內(nèi)解決呢？”

        李稻葵認為，治病需要一個過程，市場把總理的說法解讀為短期就要房價迅速下降，這并不是實事求是的。市場可能沒有看到的是，總理說房價要降，說收入也要調(diào)，這是一個降一個升，兩個過程使得房價合理。

        “中國經(jīng)濟畢竟是名義GDP收入增長10%以上的經(jīng)濟體，在這個經(jīng)濟體里面，名義收入，老百姓工資、其它收入也好，總之是上升的。”李稻葵表示，不能靠短期內(nèi)擠房價這個方式達到調(diào)控的目的。也要看到中長期收入也在上升，這本身也是調(diào)房價的一個過程。

        然而，對于李稻葵的說法，民眾更樂于強調(diào)房價還要繼續(xù)下降。

        兩會期間，騰訊房產(chǎn)在全國范圍內(nèi)展開“房價降幅調(diào)查”，從參與調(diào)查的40多萬名網(wǎng)友選擇情況來看，有超過五成的人認為房價只有降50%或以上才是合理的。昨日，各地網(wǎng)民更是紛紛用“房價收入比”來換算自己所在城市的“合理房價”。

        在一份民間版本的“合理房價”計算表中，網(wǎng)民根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算出了一份上海的“合理房價”：4830.7元/平米。在這份表中，上海、杭州、佛山等14個城市“合理房價”高為上海，低的長春則為2731.64元/平米。

分析

房價收入比科學(xué)性難定論

        對于網(wǎng)民算出的“合理房價”，業(yè)內(nèi)人士并不認同。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，上述的這個計算法錯漏很多，“太離譜了”，其實是在挑撥民憤。

         楊紅旭表示，房價是否合理，以房價與收入比為參照，確實比較科學(xué)和合理。但在統(tǒng)計和國際比較方面，存在很大難度。根據(jù)他近幾年持續(xù)跟蹤研究中國房價與收入比得出的結(jié)論是：拿近些年內(nèi)數(shù)據(jù)進行縱向比較，大致可認為全國房價與收入比在6-7倍屬合理區(qū)間，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚屬合理。

        “2011年全國為7.5倍，略偏高，按今年房價下跌的趨勢，預(yù)計今年將回落至6.9倍左右，接近合理區(qū)間。”楊紅旭說，但一線城市和部分東部二三線城市，房價收入比顯著偏離合理區(qū)間，北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。

        不過，也有說法認為，“房價收入比”并不是一個可靠的計算方法。

        清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為， 國內(nèi)目前流行的4至6倍的說法，據(jù)考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬(Andrew Hamer)在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例。

        對于總理講話，房地產(chǎn)品牌營銷專家陳真誠認為，房價與居民的收入相適應(yīng)一說，溫家寶總理所指的應(yīng)當(dāng)是老百姓的真實收入對比和切身感覺，不是一些人所拿出的自己想當(dāng)然計算出來的所謂房價收入比數(shù)據(jù)。“事實上，在中國的當(dāng)前，對于房價收入比，幾乎沒人能真實計算出來，也未必能真實、有效地說明問題，哪怕是‘大概’。”

前景

一線城市房價降五成才合理？

       “合理”的房價到底是什么？究竟什么叫“房價合理回歸”？判斷“合理房價”標(biāo)準界線是什么？2010年-2012年，國務(wù)院三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控一直未作具體的解釋，2012年《政府工作報告》中也未明確說明何為“合理房價”。

         陳真誠表示，參照房價現(xiàn)實水平而言，目前房價至少需跌回2006年前后水平才行。要達到這個目標(biāo)，目前房價下降50%也許還不行，一些地區(qū)的一些房子的房價或甚至要下跌70%或更多才行。

        專家謝逸楓認為，如果按照溫家寶的合理房價標(biāo)準和解釋，國內(nèi)沒有一個城市房價回歸合理。理論上講，一線城市北上廣深中心城區(qū)房價至少下降50%-60%，一線城市的郊區(qū)房價下降30%，二線城市房價下降40%，三四線城市房價下降30%。“但是，政府會允許嗎？GDP增長拉動得起嗎？地方政府財政收入扛得住嗎？銀行承受得起嗎？”

        陳真誠分析認為，終能否做到“使房價與居民的收入相適應(yīng)”，目前來看還是未知數(shù)。但要看到的是，近期高層的一連串表態(tài)，已充分表達了中央政府的決策意志和將房價調(diào)控到底的決心，將會深度影響房價走勢乃至整個房地產(chǎn)市場走勢預(yù)期，加快房價下降速度，加大房價下降的幅度，并加速市場向更深度方向調(diào)整。

        同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，如果這個合理回歸是建立在各地政府自己制定的房價控制目標(biāo)之上，那么，按照當(dāng)前的市場表現(xiàn)來講，無疑對各地政府應(yīng)該來說完成目標(biāo)已無大礙。從這個意義角度而言，各地政策面不會有進一步從緊的可能性，市場的走向也不會出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向。

■名詞解釋

        所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。