堅持調(diào)控的大方向早已明確，但仍不“死心”的地方政府和開發(fā)商們，依然“夾縫”中求生存，很快，一種名叫“微調(diào)”的應對策略便應運而生，盡管有地方政府在“微調(diào)”試驗中紛紛“中槍倒下”，但這場試探與博弈的高潮顯然還未開啟。今年兩會期間，地產(chǎn)界委員們有關“微調(diào)”的建議撲面而來，有關“差別化”調(diào)控的討論開始白熱化。

“差別化”調(diào)控呼聲高

        在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的大方向下，有關調(diào)控政策何時結束的討論與猜想已經(jīng)停止，取而代之的是“微調(diào)”一詞的迅速走紅。今年兩會期間，地產(chǎn)界的政協(xié)委員們圍繞“微調(diào)”紛紛提出“差別化”調(diào)控的建議，一時間，能不能微、如何微調(diào)成為業(yè)內(nèi)外人士關心的熱門話題。

        “局部地區(qū)做一些微調(diào)，我覺得是無妨的。”全國政協(xié)委員、星河灣地產(chǎn)董事長黃文仔在3月1日前往全國兩會的飛機上對記者稱，有差別性的限購是符合科學發(fā)展觀的，有些城市不需要限購，卻硬生生地被限購；有些地方房價確實過高，限購還是要繼續(xù)下去。“我不反對宏觀調(diào)控，但必須要有差別化，而且政策應該由省一級來制定。中央應該相信省一級政府。”

         全國政協(xié)委員、大連萬達集團董事長王健林則為“微調(diào)”提出了具體的建議，他提交提案建議對首套房和首次改善住房的購房者重新恢復房貸利率七折優(yōu)惠。他算了一筆賬：去年全國平均房價每平米5380元，新建商品房套均100平方米計算，全國房價降20%，戶均可節(jié)省約10.7萬元。相比首套房貸利率七折時，現(xiàn)在首次購買一套100平方米的住房，按基準利率貸款八成，平均貸款10年來算，比七折利率貸款多支出利息約10萬元，完全抵消了房價下降20%的好處。

        全國政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在其提案中建議，現(xiàn)行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松綁，但要微調(diào)，應繼續(xù)與改善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控一致，通過“穩(wěn)中微調(diào)”，將房市從“量跌價滯”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;價跌量升”。他認為，“限購”措施近期不宜簡單取消，而需要試驗與制定調(diào)整和替代方案，非普通住宅消費群體是中高收入者，可不限購。

        此外，全國政協(xié)委員、萬科集團副總裁毛大慶建議，在堅定落實調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應進行細化和調(diào)整；望源房地產(chǎn)公司董事長季寶紅在提案中反對上海同時實行限購令和房產(chǎn)稅。

        開發(fā)商紛紛尋求“微調(diào)”，被外界看做是開發(fā)商與中央政府之間的博弈，但也有業(yè)內(nèi)人士認為，這其實是開發(fā)商面臨壓力的一種表現(xiàn)。

        經(jīng)緯行研究總監(jiān)朱欣苑指出，“從微調(diào)的呼聲中可以看到，開發(fā)商的壓力是比較大的，但是這種聲音是值得肯定的，如果按照現(xiàn)有的政策實行下去的話對于整個行業(yè)甚至整個社會不一定是有利而無害，進行一些微調(diào)是有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展的。”

低調(diào)為之“宜做不宜說”？

        如果說調(diào)控不可避免地面臨兩方博弈的話，今年兩會前夕地產(chǎn)界委員有關“微調(diào)”的建議可說是這場“拉鋸戰(zhàn)”的延續(xù)，早在去年下半年，各地政府便已展開了一系列針對調(diào)控政策的博弈和試探：有統(tǒng)計顯示，從2011年下半年開始，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、中山、?？诘扔?8座城市微調(diào)了當?shù)氐臉鞘姓撸ㄟ^土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等方式來進行政策“微調(diào)”。

        佛山被看做是地方政府救市失敗的一個典型。2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關問題的通知》，對符合市、區(qū)人才引進政策的非本市戶籍人員，購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制；戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。這一被視為是為限購松綁的新政當天即被緊急叫停。

        盡管如此，在嘗試微調(diào)的十多個城市中，由于大部分城市并未觸及限購紅線，這些“小動作”并未被制止，如中山將限價標準從每平方米5800元上調(diào)至6590元，馬鞍山對90平方米首套房稅費補助等。

        為何地方政府的微調(diào)舉動會有如此截然不同的結果？朱欣苑認為，中山限價是根據(jù)中央要求的基于G D P的一種增幅，是在中央要求范圍之內(nèi)，和蕪湖這種政策調(diào)整是有區(qū)別的。“新華社那邊已經(jīng)發(fā)出我們不要一刀切的聲音，那么進行微調(diào)是一種必然。”

        中國房地產(chǎn)協(xié)會有關負責人將微調(diào)分為“政策層面”和“技術層面”兩大類，前者很快被叫停，但后者顯然更容易被通過。“比如首套房利率優(yōu)惠，政策上本來就是支持的，去年銀行信貸規(guī)模緊，沒能兌現(xiàn)，這是商業(yè)銀行的事情，但作為政府應該支持。”

        “我們現(xiàn)在只希望悄悄地執(zhí)行有關政策，不要宣傳，我們也不對外做廣告。”從化開發(fā)商在得知購房入戶政策延續(xù)兩年的消息后如此說，“現(xiàn)在看來，越高調(diào)的政策越容易被叫停，現(xiàn)在的形勢下越低調(diào)越好。”

        很顯然，這種觀點正被越來越多的人所認可，知名房產(chǎn)專家韓世同認為，今年地方政府在面對調(diào)控壓力時，“宜做不宜說”，低調(diào)為之即可。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌預測，2012年不管從中央還是地方政府，關鍵口徑上都稱房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，但影響調(diào)控力度的主要在于地方政府，“許多地方則已經(jīng)感受到樓市緊縮對地方財政的影響，他們有其內(nèi)在需求，在執(zhí)行力度上明緊暗松。”

外界憂松動住建部明確“嚴打”

        地方政府的“微調(diào)”舉措以及近期地產(chǎn)界委員有關“微調(diào)”的呼聲很快引發(fā)出一個新的擔憂：調(diào)控會不會變向松動，調(diào)控成效會不會就此落空？

        “‘小動作’雖是個例，但說明樓市調(diào)控進入了關鍵期，調(diào)控如果含糊或松動，有可能引起跟風。”全國政協(xié)委員陳世強表示。

         政協(xié)委員蔡繼明也擔憂，優(yōu)惠利率打折、允許外地人購第二套房、購房補貼等樓市微調(diào)政策，名為“保剛需”，實則“松調(diào)控”。“如果再進一步微調(diào)，則很可能演變?yōu)榇蠓秶恼叻潘伞?rdquo;蔡繼明認為，由于我國財稅體制改革尚未完成，今后落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，很可能面臨地方土地財政利益的更大掣肘。

         市民李英梓則擔心，一旦政策調(diào)整房價又會上漲。他認為，尤其是限購政策不能放開，真正卡住的是手上有錢、資金實力還比較強的中產(chǎn)階級，他們更多是投資者。“一旦實行所謂的區(qū)域差別化，就會有一大部分人具備了買房資格，那房價還不是會更加堅挺？”

         不過，住建部很明確。該部一位負責房地產(chǎn)市場監(jiān)管的司長向媒體表示，與中央政府調(diào)控要求不符的地方政府“微調(diào)”，已經(jīng)被一一“叫停”。他強調(diào)，露頭就打，絕不允許地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上唱反調(diào)。住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時也表示，中央政府2012年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)非常明確，兩會后也不會松動。

該不該微調(diào)？

看空派

“即使取消限購政策，也不一定代表房產(chǎn)政策松綁”

        全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)總裁張力：從房地產(chǎn)政策來看，中央應該不會在近一兩個月內(nèi)放松調(diào)控政策。從近期各種途徑釋放的信號來看，房地產(chǎn)政策整體還是趨緊的。

         即使取消限購政策，也不一定代表房產(chǎn)政策“松綁”。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)土地市場、銀行業(yè)等多個方面，一方面松綁還有其他方面。但就我個人的觀點，限購政策是政府過于干預房地產(chǎn)業(yè)的行為，限購買賣雙方的自由，與其限購倒不如限價。

        中央調(diào)控政策的目的是遏制房價過快上漲。如果從該目的出發(fā)，我個人覺得“限價”遠比“限購”更直接。