面對越來越高昂的房價(jià)，你有沒有過一個(gè)這樣的疑問：房價(jià)里有多少是造價(jià)，多少是稅費(fèi)。

房價(jià)可能是中國買房人最熟悉的陌生人。

簡單的來說可以套用這樣一個(gè)計(jì)算公式

房價(jià)=土地+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利潤

如果我們對這個(gè)公式進(jìn)一步拆解，那么這個(gè)公式會被拓展為

房價(jià)=土地（前期開工+建安+配套）+（銷售+財(cái)務(wù)+辦公+不可遇見費(fèi)用）+（營業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)費(fèi)用。

最近三年房企的房地成本不斷提高，地產(chǎn)項(xiàng)目利潤也被大幅壓縮。

根據(jù)一些專業(yè)的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示綜合實(shí)力前200的房企19年平均凈利潤為14%，與18年相比結(jié)束了上升趨勢。

土地成本

土地成本通常包括：土地款、拆遷、安置、土地出讓金和手續(xù)費(fèi)。

開發(fā)商從政府手中拿地，通常有兩種形式：

1. 招拍掛——政府通過正常拍賣，向社會有資質(zhì)條件的開發(fā)商出讓土地。

2. 勾地——開發(fā)商通過企業(yè)自身優(yōu)勢，促進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展，向其它有地房企洽談。

關(guān)注樓市的朋友們一定聽過樓面價(jià)這個(gè)概念

一幅地塊的樓面價(jià)=土地成交總額÷總建筑面積，也就是攤到每一平米建筑面積時(shí)所需的土地成本。

大部分我們看到的住宅用地，都是通過招拍掛的方式出讓的，房企競拍次數(shù)越多，價(jià)格就越高，一塊地因此有了溢價(jià)率的說法。

溢價(jià)率越高，說明房企拿地的意愿越強(qiáng)，也側(cè)面證明了，這個(gè)板塊的熱度之高。

開發(fā)成本

這部分就是所謂造樓的成本，順利拿地后就可以開始造樓了，具體包括前期準(zhǔn)備工作，招募工程隊(duì)施工，采購建筑材料，實(shí)施建筑工程，協(xié)助市政配套落地等。

前期的準(zhǔn)備工作包括：地質(zhì)勘探、文物勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平費(fèi)用、圍墻、定位放線、供水供電、雨水污水等。

建筑工程費(fèi)用包括：建筑安裝、材料設(shè)備采購（根據(jù)建筑層高費(fèi)用依次上升，樓層越高費(fèi)用越高）

市政配套費(fèi)用包括：道路硬化、地下管線、街道綠化、河湖水系等公共配套設(shè)施費(fèi)。

開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用可以細(xì)分為：管理、財(cái)務(wù)、銷售和不可預(yù)見費(fèi)用，合計(jì)占比約15%。

管理費(fèi)用包括：辦公、招待、差旅、員工工資

財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為：貸款利息

銷售費(fèi)用主要為：策劃、銷售、營銷推廣

最后預(yù)留小部分不可預(yù)見費(fèi)用

稅費(fèi)

房企所有稅費(fèi)大約占銷售收入的10%，主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等13個(gè)種類。

不同城市的稅費(fèi)繳納比例也會有差別。

利潤

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入減去前面提到的各類成本費(fèi)用，最后剩余的就是利潤。

這樣結(jié)合項(xiàng)目得體量看，利潤還是非?？捎^的。但是當(dāng)下，利潤率數(shù)據(jù)則有被改寫的可能，拿地成本逐年上漲，導(dǎo)致土地成本基本占售價(jià)的一半，也就是說10萬一平的房子，光其中土地成本就到達(dá)五萬了。

房價(jià)就是這樣起來的，當(dāng)一塊土地的土地成本較高的話，房價(jià)必然不會低，當(dāng)然也可以通過土地價(jià)格來預(yù)估房價(jià)。