行政審批。在報行政機(jī)關(guān)審批以前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院，對待建項(xiàng)目進(jìn)行確定并制定報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

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　　業(yè)內(nèi)人士提醒，五證主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是商品房預(yù)售許可證，這兩種證一經(jīng)核發(fā)，原則上就沒有問題，特別是商品房預(yù)售許可證。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行政審批是房地產(chǎn)項(xiàng)目合法的必備條件，對于購房者來說，所購房屋必須要經(jīng)過行政審批，才能得到充分的法律保障。經(jīng)過審批，房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得“五證”之后，才能合法合規(guī)地進(jìn)行建設(shè)銷售。“五證”也是購房者常接觸和見到的。
 

　　行政審批部分六個階段
 

　　1.選址定點(diǎn)
 

　　2.規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件
 

　　3.初步設(shè)計及施工圖審查
 

　　4.規(guī)劃報建圖審查
 

　　5.施工報建
 

　　6.建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案
 

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批“五證”
 

　　1.國有土地使用證
 

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證
 

　　3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證
 

　　4.建設(shè)工程施工許可證
 

　　5.商品房銷售(預(yù)售)許可證
 

　　一邊辦手續(xù)，一邊開工建設(shè)、銷售，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)慣用的招數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國家各項(xiàng)法規(guī)的不斷完善，以及政府相關(guān)部門的監(jiān)管力度加大，在土地、規(guī)劃、建設(shè)等審批環(huán)節(jié)上，開發(fā)商必須按照審批流程進(jìn)行，但在銷售階段容易出現(xiàn)問題。
 

　　開發(fā)商為了快速回籠資金，多數(shù)情況下并沒有取得商品房預(yù)售許可證，便開始銷售商品房，常見的是通過公開認(rèn)籌，收取誠意金、認(rèn)購金等方式變相收取定金。
 

　　對購房者來說，其“預(yù)購”商品房的行為得不到法律的充分保護(hù)。在司法實(shí)踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，那么沒有辦理商品房預(yù)售許可證的預(yù)售行為是無效的民事行為。

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