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一個外地人眼中的赤壁樓市

2013年02月27日 15:41 小編：赤壁房網(wǎng)|0 點擊：3375

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        在我眼中，房地產(chǎn)市場其實大同小異，不可能說北京、上海、武漢的樓市才是真正的房地產(chǎn)市場，赤壁就不是了，它們之間的區(qū)別僅僅只是發(fā)展階段不同罷了。隨著經(jīng)濟水平地不斷提高，城市規(guī)模地不斷拓展，城市化進程地不斷深入，赤壁房地產(chǎn)市場終會發(fā)展成熟，步入一線城市的后塵。

        2012年，在中央嚴格控制打擊樓市投資、投機行為之時，各地樓市都在經(jīng)歷煎熬與掙扎的低迷之中，但赤壁樓市卻保持著異常強勢的勁頭，與一二線城市呈現(xiàn)了鮮明對比。那么是什么推動了去年赤壁樓市的強勢突起？又是什么原因?qū)е铝撕暧^調(diào)控在赤壁市場失靈，逆市而漲呢？

        我認為，供應量地激增，是導致去年樓市強勢爆發(fā)的根本因素。在市場經(jīng)濟條件下，商品價格地變動是由商品的供需關系決定的。2012年赤壁市銷售面積也達到了47.7萬方（僅市區(qū)），成交量創(chuàng)造市場新高。而導致市場迅猛發(fā)展的關鍵因素就是供應量地激增徹底激發(fā)了市場需求地釋放，特別是潛在市場需求。就好比，以前要買個東西，找了幾遍都沒有，即使有也都不滿意，那你肯定就不會將就了（更何況是買房子這種大事），如今，一下冒出三五種供你選擇，而且還是物美價廉，作為購買者來說能不高興嗎。在你買了之后，你鄰居看到了，過來一打聽，覺得也還不錯，回家一合計很合算，趕緊通知在外工作的子女，一家人籌錢也買下來。需求及潛在需求就這么被帶出來了。

        供應量增加不一定就等于銷售量上漲，導致銷售量（也就是需求量）上漲當然還需要其他因素的影響，比如收入水平提高，項目品質(zhì)提高，營銷推廣地引導以及為重要的——價格持續(xù)快速上漲對購買心理的影響。2012年促使赤壁房價上漲的原因其實很簡單——那就是供不應求。雖然供應量在全年增加不少，但仍然無法滿足市場需求，更何況增加的供應量并不是一步釋放到位，而是逐步分批推入市場的，這種分批釋放造成的結(jié)果就是，市場在短期內(nèi)永遠處于供不應求的狀態(tài)，而供不應求的結(jié)果就是價格上漲。也許有人會說，項目成本增加才是價格上漲的根本原因，雖然有一定的道理，但是，事實并非如此，有價無市的結(jié)果終還是會使價格回歸理性。

        再來解釋國家宏觀調(diào)控為何會在赤壁市場失靈吧。國家的樓市調(diào)控政策主要制約的是投資及投機型需求，而赤壁市場上的購買行為主要是以剛性需求及改善型需求為主。說的專業(yè)點就是，剛需需求對于國家調(diào)控的需求彈性較小，而投資投機型需求的需求彈性較大。說的普通點就是，不管你國家再怎么調(diào)控，該買房子的人還是得買。

        接下來說說今年赤壁樓市的情況吧。從很早以前，身邊的朋友就不斷問我相同的問題，“什么時候該出手買房了？”說真的，我不知道，畢竟我也只是一個普通人，沒有掐指一算的本事，就連我自己也曾失手過。我自己的房子，早開盤的時候是4980元/㎡，我沒買，而到出手的時候房價已經(jīng)到了5300元/㎡多，但當然這個樓盤現(xiàn)在已經(jīng)高于5800元/㎡了，還算沒虧。

        雖然沒法給買房人具體意見，但是對今年樓市走勢還是說說自己的一些看法吧。先從大環(huán)境說起，預計2013年宏觀經(jīng)濟環(huán)境與過去一年不會有太大變化，而且2012年年底的中央經(jīng)濟工作會議就明確定調(diào)“穩(wěn)中求進”，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不會放松。這基本決定了房地產(chǎn)行業(yè)在未來一年不可能出現(xiàn)大規(guī)模爆發(fā)，更不可能出現(xiàn)09-10年的瘋狂局面。但反過來看，要樓市大規(guī)模降價的理由也不存在，樓市很可能會出現(xiàn)膠著狀態(tài)（對于一二線城市而言，則是一種延續(xù)膠著的狀態(tài)），這一點我會在后面講到。

        然而，在這樣一個大背景下仍然存在很大的不確定性，特別貨幣政策地微調(diào)。從2010年第二季度起，國家GDP已經(jīng)連續(xù)10個季度同比下滑，截止2012年第三季度，GDP增長率已經(jīng)降至7.7%（第四季度為7.8%，略有回升）。同時CPI、PPI在2012年12月份同比增長分別降至2.5%、-1.9%（因為翹尾因素，都略有上升），一系列數(shù)據(jù)表明，當前中央經(jīng)濟工作的重點已經(jīng)由“防過熱”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)增長”。這也給貨幣調(diào)控手段提供更大空間，比如央行已經(jīng)在去年連續(xù)兩次分別下調(diào)存準率及存貸款利率。但需要保持清醒的是，貨幣政策地放寬，并不意味著市場環(huán)境將全面復蘇，特別是對房地產(chǎn)行業(yè)而言更是如此，只要政府不放松針對房地產(chǎn)行業(yè)的限購限貸政策，即使市場上的流動性增加，對樓市也不會有太多利好。

        再說到赤壁樓市吧，從供應方面來說，一邊是大量開工項目將在今年入市，另外受到去年火爆樓市地影響，各個開發(fā)商都加快了開放節(jié)奏，搶在今年入市，所以說，今年赤壁的供應量只增不減。從需求方面來說，經(jīng)過了一年的非理性購房，客戶也在慢慢成熟，變得更加理性，客戶在關心產(chǎn)品及價格的同時，也會開始著重關注項目品質(zhì)、居住環(huán)境及物業(yè)服務等等。這種變化將對市場產(chǎn)生重要影響，首先對項目提出更高的要求，需要各個開發(fā)商精心打造自己的項目，提高項目品質(zhì)；其次客戶的這種理性表現(xiàn)在購買行為上就是一種“觀望”，會充分比較，充分等待，只到完全滿意為止。另外由于赤壁樓市仍然以剛需需求及改善型需求為主，因此受到調(diào)控影響的可能性不大。綜合供需兩方面因素，2013年赤壁房地產(chǎn)市場供應量仍將繼續(xù)增加，而需求方面由于客戶理性加強而造成的“觀望”情緒，終將導致市場無法延續(xù)去年的火爆，轉(zhuǎn)而進入僵持階段，甚至有出現(xiàn)暗降的可能。

        另外單純從價格因素考慮，價格進入僵持階段，上下浮動的可能性非常高。一方面是項目成本不斷高漲，決定了房價不可能出現(xiàn)大幅下滑；另一方面是購房者對房價的承受范圍，特別是去年一年來快速上漲的房價也在大限度地挑戰(zhàn)購房者的承受底線，也使得價格上漲的空間愈加狹小。

        可能會有人說我的論調(diào)有點悲觀，其實從長遠來說，我是非常樂觀的。中國經(jīng)濟假如不能找到新的經(jīng)濟增長點來替代房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位（至少到現(xiàn)在還沒有看到任何希望，唯有寄托于“李總理”新型城鎮(zhèn)化政府執(zhí)政理念，可是從過去改革發(fā)展經(jīng)驗來看，一旦涉及城市化進程，總都離不開房地產(chǎn)行業(yè)），那么房地產(chǎn)行業(yè)必將會迎來下一波暴漲。或者換一句話說，在中國你買房還真不會虧的。