近來(lái)，有關(guān)赤壁樓市的話題總能頻遭熱議，涉樓貼一個(gè)比一個(gè)火爆。在我看來(lái)，這無(wú)非是民眾的一種擔(dān)心、憂慮、焦燥心理和開(kāi)發(fā)商偷笑、忐忑、造勢(shì)心態(tài)的表現(xiàn)。發(fā)貼、跟貼不泛真知灼見(jiàn)，但理?yè)?jù)層面的東西卻嫌不足，仍難以令人信服。不免熱鬧過(guò)后，猶心存疑慮而不知所措。本樓也曾湊過(guò)熱鬧，連發(fā)了兩貼，意圖用數(shù)據(jù)用來(lái)詮釋赤壁樓市的火爆。或許是純數(shù)字過(guò)于枯燥泛味，又沒(méi)有鮮明的觀點(diǎn)，貼子不溫不火，便石沉了大海。不過(guò)，這并沒(méi)有讓我喪失窺視赤壁樓市火熱現(xiàn)象的興趣，而我又不想憑感覺(jué)空嘆一番，便又搜來(lái)了一堆數(shù)據(jù)，不妨貼出來(lái)大家看看，也順便說(shuō)說(shuō)個(gè)人膚見(jiàn)，傳作引玉之磚，如何？
一、赤壁現(xiàn)有存量房估算～合105820套。
目前赤壁現(xiàn)有存量房的套數(shù)、面積究竟是多少，雖經(jīng)反復(fù)搜尋，多方查證，仍很遺憾沒(méi)有搜集到數(shù)據(jù)。倒是可用二個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，一是論壇臥龍赤壁回貼：截止2010年年末，赤壁建成區(qū)面積約25平方公里，常住人口約26萬(wàn)（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），城鎮(zhèn)人口約30萬(wàn)；二是2010年赤壁市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：城市人均居住面積32.56平方米。取常住人口約26萬(wàn)，城市人均居住面積32.56平方米，可得存量房面積846.56萬(wàn)平方米。因八0、九0年代所建房大都偏小，取戶均80平計(jì)，合105820套。
二、赤壁未來(lái)需要多少套房～總需求量36000-45000套。
〈一〉按總?cè)丝谟?jì)算～年均需住房3600-4500套。
計(jì)算方法簡(jiǎn)列如下：以2010年為基數(shù)，城區(qū)人口26萬(wàn)，按戶均3人計(jì)，當(dāng)年實(shí)需房產(chǎn)86667套。前述己有存量房105820套，多出19153套。以城市化年均增18000人（9萬(wàn)/5-4人/戶）計(jì)，年均需住房3600-4500套，約需2-3年消化存量房，而不需新建增量房。2-3年后，則年均需住房3600-4500套。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)是指剛性需求量，未考慮婚房、改善性需求及一戶多套的情況，不可機(jī)械理解。
〈二〉、按新增城市人口、婚房、改善性住房計(jì)算～年均需住房5862-6672套。
1、年婚房剛性需求：以全國(guó)平均數(shù)2.4 億平米/城鎮(zhèn)人口總計(jì)6.66 億人計(jì)，年需93600平，按套均100平米計(jì)，折合936套。
2、新增城市人口剛性需求：丁小強(qiáng)曾稱：咸寧市委、市政府對(duì)赤壁的發(fā)展高度重視、大力支持，要求我們力爭(zhēng)到2015年城區(qū)人口達(dá)到35-40萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%，建成中等城市。我們不說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)本身是矛盾的（2010年赤壁總?cè)丝?2.06萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率為5.82‰，照此計(jì)算，2011～2015年逐年新增人口為3030、3047、3065、3083、3101，到2015年總?cè)丝跒?35926。若以城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%計(jì)，則城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?48352。假定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口4萬(wàn)保持不變，則城區(qū)人口僅為308352，不是35-40萬(wàn)；若城區(qū)人口要達(dá)到35-40萬(wàn)人，則僅城區(qū)化率就為65.31%，城鎮(zhèn)化率應(yīng)為72.77-82.1%），按2015年城區(qū)人口達(dá)到35萬(wàn)人計(jì)，將有9萬(wàn)人進(jìn)城。以城市人均居住面積32.56平方米計(jì)，五年需要住房面積2938500平方米，平均年需587700平方米，折合5877套（戶圴100平米），是以全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積27 平米，年新增城鎮(zhèn)人口約需住宅2.1 億平米計(jì)算所需80389.9平方米的7.31倍！顯然，這一數(shù)據(jù)不符合赤壁人均面積、進(jìn)城戶均人口（第六次全國(guó)人口普查戶均3.1人）的實(shí)情況，棄之不取，仍以新增城鎮(zhèn)人口戶均4-5人計(jì)，五年需要住房22500-18000套，平均每年需4500-3600套。
3、改善性住房需求：以全國(guó)平均數(shù)約3.4 億平米/6.66億人計(jì)，年需132600平米，折合1326套。
1、2、3項(xiàng)合計(jì)：5862-6672套。約需兩年消化存量房，以后每年均需住房5862-6672套。
〈三〉、持續(xù)性估計(jì)～5-10年即達(dá)飽和量
2010年，赤壁總?cè)丝?2.06萬(wàn)，按該年人口自然增長(zhǎng)率為5.82‰計(jì)算，到2015年總?cè)丝跒?35926。估計(jì)當(dāng)總?cè)丝谶_(dá)到55萬(wàn)將趨于穩(wěn)定（自然增長(zhǎng)、流進(jìn)、流出）。不妨假定赤壁中等城市夢(mèng)圓―城市化率高居80%，則城市人口將達(dá)44萬(wàn)。
1、以2010年為基數(shù)，從2011年起，未來(lái)將新增城市人口18萬(wàn)。仍按新增城市人口戶均4-5人計(jì)，將需住房36000-45000套（未剔除未來(lái)城市自然增長(zhǎng)人數(shù)約26萬(wàn)*5.82%=1513人將不需購(gòu)房）。分別按前述年均需住房3600-4500套或年均需住房5862-6672套計(jì)，約8-12年或5-8年即達(dá)飽和。這沒(méi)有未考慮存量房空置的19153套！
2、按城市總?cè)丝?4萬(wàn)，戶均3-4人計(jì)，住房總需求量110000-146667套，減去存量房105820套，僅需4180-40847套！前述年均需住房3600-4500套或年均需住房5862-6672套計(jì)，約1左右或1-7年即達(dá)飽和。
當(dāng)然，上述所計(jì)數(shù)據(jù)僅是按實(shí)際需求量計(jì)算所得，并非依實(shí)際供應(yīng)量得出。
三、2011-2012年新增住房數(shù)量。
這是一個(gè)應(yīng)該輕而易舉取得卻未獲得的數(shù)據(jù)！不過(guò)，我們?nèi)匀豢梢詮慕y(tǒng)計(jì)、房管局、國(guó)土局網(wǎng)站上追尋其蛛絲馬跡。
1、2010年赤壁市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：“城市人均居住面積32.56平方米，新開(kāi)工房屋建筑施工面積11.0萬(wàn)平方米”， 可知2011年后僅此新開(kāi)工房屋建筑的住房將新增折合1100套。
2、截止2012年11月11日，己售、在售樓盤(pán)65個(gè)，總套數(shù)22502套，可售套數(shù)6020套。這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該是包括了2010年已售的部分，但難作區(qū)分。另外，房管局網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)看不懂，列出來(lái)以資參考：
商品房統(tǒng)計(jì)
樓盤(pán)情況
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· 入網(wǎng)銷(xiāo)售項(xiàng)目總數(shù)：47 個(gè)
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· 赤壁市商品房供應(yīng)面積：514761.76 M²
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· 本年新增項(xiàng)目數(shù)：21 個(gè)
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· 本年新增項(xiàng)目總建筑面積：594349.3 M²
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· 本年新增項(xiàng)目可售套數(shù)： 1480 套
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· 本年新增項(xiàng)目可售面積：117689.94 M²
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· 本年新增項(xiàng)目網(wǎng)上簽約套數(shù)： 1366 套
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· 本年新增項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積：115378.33 M²
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目數(shù)：26 個(gè)
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目可售套數(shù)：3321 套
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目可售面積：397071.82 M²
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目網(wǎng)上簽約套數(shù)：8249 套
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· 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積：1077161.73 M²
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供應(yīng)與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) 商品房 住宅 商業(yè)用房 辦公樓
今年銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) 商品房 住宅 商業(yè)用房 辦公樓
3、2012年4月1日至11月6日，赤壁出讓商住用地面積達(dá)340329.27平米，可建房產(chǎn)建筑面積(土地面積×容積率)為1132411.56平米，按套均100平米計(jì)，合11324套，按套均90平米計(jì)，合12582套。
四、2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14823元。
2010年赤壁市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2010年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13330元，增長(zhǎng)11.2%。按此增長(zhǎng)率計(jì)算，2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14823元。
五、數(shù)據(jù)分析。
1、僅2010年存量房就有105820套，高于實(shí)際剛惟需求多達(dá)19153套，當(dāng)年空置率18.1%。
2、從增量房數(shù)量看，新增待消化房量高達(dá)6020套，遠(yuǎn)高于每年需求量。
3、從與未來(lái)總需求量看，在售、在建、己取得開(kāi)發(fā)土地可建房量己接近總需求量。
4、從房?jī)r(jià)收入比數(shù)量關(guān)系看，所謂房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)國(guó)家或城市每戶居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房的支付能力。世界銀行提出發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8~5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3~6之間，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。一般說(shuō)來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比高于10時(shí)，居民的收入水平不足以負(fù)擔(dān)高水平的房?jī)r(jià)，住房市場(chǎng)不具備健康發(fā)展的條件。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在5左右時(shí)，存在著大量的有支付能力的住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)期。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比小于3時(shí)，說(shuō)明已進(jìn)入高收入社會(huì)，住房問(wèn)題已基本得到解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)已度過(guò)了它的黃金時(shí)期，進(jìn)入衰退期。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的新報(bào)告顯示，從我國(guó)近十年來(lái)歷史情況來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比維持在6~7，可算作合理區(qū)間，低的2001年為6.12，高的2009年為8.03，2010年回落至7.76，2011年又回落至7.5。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部城市，合理數(shù)值大于全國(guó)平均水平，大概為8~10。不妨取房?jī)r(jià)收入比值6～7計(jì)算，赤壁一套100平方米房子的合理房?jī)r(jià)為，城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房?jī)r(jià)收入比/100平方米，即14823*3*（6～7）/100=2668～3113元/平方米。超出即為泡沫，可見(jiàn)，今年部分樓盤(pán)漲至3300～3800元/平方米，泡沫己顯現(xiàn)，泡沫率達(dá)19,.15～30%。
5、從租售比數(shù)量關(guān)系看， “租售比”，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值或每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300—1:200。即在正常市場(chǎng)情況下，買(mǎi)一套房要出租200--300個(gè)月即能收回全部投資，那么這個(gè)房子的投資就是劃算的。如果租售比小于1:300，說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯高于內(nèi)在價(jià)值，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，比值越小說(shuō)明泡沫成分越大，此時(shí)的房產(chǎn)投資回報(bào)率已經(jīng)非常低，甚至不及銀行定期存款，這時(shí)買(mǎi)房是不合算的；如果租售比大于1:200，也就是說(shuō)買(mǎi)一套房出租在不到200個(gè)月的時(shí)間里就能全部收回，說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)被低估了，這時(shí)買(mǎi)房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報(bào)，日后房?jī)r(jià)也有上升的空間。故國(guó)際上把1:300的租售比數(shù)值，設(shè)置為房地產(chǎn)泡沫的“國(guó)際警戒線”。 以赤壁100平米月租金500～800元，房地產(chǎn)泡沫的“國(guó)際警戒線” 1：300計(jì)，合理房?jī)r(jià)應(yīng)為1500～2400元/平方米。超出即為泡沫，仍以今年部分樓盤(pán)漲至3300～3800元/平方米計(jì)，泡沫高達(dá)54.55～60.53%。
六、結(jié)論與建議。
1、赤壁房?jī)r(jià)以2600～3200為合理。目前部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)偏高，未來(lái)漲幅趨緩。
2、總?cè)丝诹繘Q定總需求量。未來(lái)2～3年，或5年供需將趨平衡，并漸現(xiàn)泡和。房?jī)r(jià)趨穩(wěn)并漸現(xiàn)拐點(diǎn)，回歸合理（當(dāng)以當(dāng)年人均可支配收入測(cè)算）。
3、繼續(xù)大規(guī)模賣(mài)地、開(kāi)發(fā)，及投資購(gòu)買(mǎi)將現(xiàn)“鄂爾多斯” 現(xiàn)象。
4、對(duì)持幣觀望，又終日擔(dān)心在這輪房?jī)r(jià)暴漲中“踏空”的買(mǎi)房自住者而言，可選擇自己滿意的部分樓盤(pán)適時(shí)出手買(mǎi)房。同時(shí)，在自身支付能力有限，“強(qiáng)行”買(mǎi)房會(huì)影響家庭生活質(zhì)量的買(mǎi)房者，不妨等待時(shí)機(jī)。必竟貸款要支付利息，存款或投資則有利息、紅利。
后，以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠在“中國(guó)金融安全高峰論壇暨‘藍(lán)海密劍’第四屆期貨實(shí)盤(pán)大賽頒獎(jiǎng)典禮”上的一段話來(lái)結(jié)束本文。“中國(guó)房地產(chǎn)是的大泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已過(guò)去，房?jī)r(jià)再大幅度上升的時(shí)代一去不復(fù)返。房地產(chǎn)的問(wèn)題，只有在人口增長(zhǎng)的地方房地產(chǎn)才有可能維持，就是一線城市。”
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