9月27日，中國房地產(chǎn)價值高峰論壇在北京隆重召開，本屆論壇由騰訊房產(chǎn)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)營專業(yè)委員會，北京、廣東、天津、重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦，論壇主題為“核心城市共建未來”，各城市房地產(chǎn)協(xié)會負責人和業(yè)內重量級專家共同探討城市發(fā)展特點，關注城市價值內涵。以下為北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任、管理學院教授董藩演講實錄。

        董藩：謝謝，由于時間很短，我首先先談一談現(xiàn)在的問題。各位，限購是違法的，它違反了憲法的基本精神，因為憲法要保證我們交易自由，它違反了民法通則的基本規(guī)定，同樣違反了合同法的規(guī)定，它違反了公法的規(guī)定，公法規(guī)定我們企業(yè)有經(jīng)營自主權，這個產(chǎn)品是我生產(chǎn)的，只要不是毒品等等這樣的違禁產(chǎn)品，我賣給誰，什么時間賣，賣多少價格，我公司自己說了它。它還違反了消費者權益保護法，我們只要有錢，買的不是保障品，也不是毒品，所以想買多少應該買多少。

        但是現(xiàn)在由于控制補助房價，被逼無奈采取了限購措施，這個措施同時是違反經(jīng)濟規(guī)律的，它未來的前途是怎么樣的？未來的命運是怎么樣的？剛出這個政策的時候，我在騰訊微博 上講，我說警惕限購限貸政策長期化，當時任志強說它是暫時措施，實踐證明，到那年年底取消，那么到那年年底果然沒有取消，各位十八大之后會取消嗎？很多人寄希望于新的政府取消這樣一個政策，我認為不可能的。為什么呢？因為限購限貸的政策要取消，按照現(xiàn)在的情況來看，如果同時取消，經(jīng)過半年到一年的消化，房價會重新恢復，至少一二線城市會全面上來，因為從長期來看，根本性的供求關系緊張沒有解決。

        第二個，這樣子它就不敢取消，只要取消就意味著調控的失敗。雖然這個政策有問題，違反經(jīng)濟規(guī)律，但是我找到了合法的不違反經(jīng)濟規(guī)律的，把它替代了是不是就行了？這個可以，帶來的問題是什么？他們永遠找不到，為什么呢？因為現(xiàn)行制度內部存在著大量的矛盾和沖突，我們沒有辦法理順。剛才提到了房產(chǎn)稅的問題，后面可能還有人講房產(chǎn)稅，這個問題要展開講，我可以講六個小時，在這個問題上，我跟任志強應該說是有研究的，因為我們都摳了它很久，房產(chǎn)稅在中國前途是光明的，道路是沒有的，不要以為上海搞的是房產(chǎn)稅，那根本不叫房產(chǎn)稅，因為在中國從來就有一個詞，掛羊頭可以賣狗肉，房產(chǎn)稅是什么呢？你們可以去查，如果想了解具體的內容，回到我的博客看我的文章，你根本就搞不了，方方面面的原因決定它搞不了。所以試也不要試，浪費資源，我們交那么多稅，做些根本就做不了的事情，這個事情對我們來講是不公平的，基本制度決定了這一切。

        限購限貸政策如果長期這么實施會導致什么？交易量下滑，影響到整個GDP的增長，影響到就業(yè)問題，導致大家的失業(yè)，影響到地方財政收入，威脅到社會穩(wěn)定。因為調控是保穩(wěn)定，但是調控的結果反而影響到穩(wěn)定，就會取消。事實上，在前面幾個月，差點臨近解除這個點，到三月份已經(jīng)有大量的人開始鬧，他們要跳樓，要退房，GDP也在不斷下滑，近GDP的下滑，一半的原因是由于打壓房地產(chǎn)，這么持續(xù)打壓房地產(chǎn)而導致的。

        國際上有些投行他們得出了和我相同的結論，因為毫無疑問這幾年我們是靠房地產(chǎn)拉著帶來增長，房地產(chǎn)基本貢獻了GDP兩個點左右的貢獻，但是如果它往下回落一點點，對整個國民經(jīng)濟的打擊就不是兩個點的問題，很多人不了解這里面的關系，所以以為我們可以不靠房地產(chǎn)就能解決問題，我們不靠房地產(chǎn)的時候，我們水泥行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等等行業(yè)都會完蛋，連鹽業(yè)也不行，因為有很多化工原料是生產(chǎn)玻璃的一些輔料，當打壓房地產(chǎn)的時候，建材不銷好，建材不銷好，建材不生產(chǎn)，建材不生產(chǎn)，這些鹽業(yè)離得很遠的行業(yè)都受到打擊，但是沒有人把這個事情解讀情況，沒有人給高領導人講它們之間的道理。上次我演講的時候，站出來一個記者問說打壓房地產(chǎn)影響這個影響那個，影響煙嗎？影響，買個房子高興不，抽煙不，喝酒不，不買房子抽煙不，喝酒不，這都會影響。當然，這個行業(yè)有多大，我們嚴重低估了，現(xiàn)在我們在救市，我們希望經(jīng)濟增長恢復，但是我們不敢去碰房地產(chǎn)。各位，給你十萬塊錢貸款，你去干什么？你不會到飯店吃一頓，你不會買衣服，你會買車，給你五十萬一百萬貸款，你會買房子，毫無疑問，需求只能指向這兩個行業(yè)。當然了，汽車在房地產(chǎn)面前是小弟弟，終沒有房地產(chǎn)肯定是救不了中國的，這個話2008年我就說過，2009年就是靠房地產(chǎn)把中國經(jīng)濟拉起來的，2009年房地產(chǎn)7萬億，這個統(tǒng)計還有嚴重缺陷，農(nóng)村建房、小產(chǎn)權房等等都沒往里算，如果全算進去什么結果，毫無疑問，是房地產(chǎn)經(jīng)濟背著中國經(jīng)濟向前走，我們現(xiàn)在對它的認識還很有限。

        今年三月份的時候，GDP下滑得厲害，但是四月份之后，地方實在受不了了，開始松動，這一松動引發(fā)了需求，所以連續(xù)四個月交易量是比較大的，這樣的話，緩和了這個局面，所以這個條件現(xiàn)在來看又不具備了。還有一個條件，限購限貸導致價格下滑，價格下滑導致退房潮出現(xiàn)，事實上在三月份的時候也出現(xiàn)了，上海萬科的售樓處被砸了，杭州買房的人跑到樓頂上站著要跳樓，但是四月份接著房價要往回調了，站著樓頂上要往下跳的人都下來了，如果真要下滑兩月，就會出大事，因為老百姓要求退房，但是開發(fā)商沒有錢退出來，后發(fā)生激烈的沖突，后就發(fā)生流血事件，全國有這么多項目陸續(xù)出事，當陸續(xù)出事的時候，那個時候我們要不要坐下來研究該怎么辦，那個時候就是我房價能漲能穩(wěn)不能跌。

        打壓房地產(chǎn)，這個政策短期之內我們認為還不能取消，因為找不到合適的辦法，形勢又沒把大家逼到那個地步。但是我告訴大家，天氣雖然還很熱，但是隨時會冷下來，我們市場也是，連續(xù)幾個月爆發(fā)，但是交易量也可以隨時下來，九月份事實上已經(jīng)下滑了，因為以鋼鐵需求為代表的主流的需求已經(jīng)釋放得差不多了，所以大家不要因為天氣熱，就忘乎所以。過去有的大開發(fā)上出了事，就是因為過分看重市場，所以從這個問題上來講，我們要有數(shù)，即使是十八大之后，某些方面仍然會嚴厲地打壓，為啥？只要不打壓，房價就上漲，房價一上漲就影響穩(wěn)定，這是一個沒有解的題，我想了很久解不開。所以我們不能把毛衣毛褲丟了，隨時要找出來穿上，有位先生在家里找毛褲沒找到，說我毛褲呢，夫人說我給我哥了，一會兒找毛衣，我毛衣呢？給我弟了，什么意思？不要喪失了生存的條件，所以這是我對開發(fā)商做的一個提醒。

        我們還有調整，調整包含很多內容，要調整心態(tài)，不要抱著2005年的心態(tài)做房地產(chǎn)，更不要抱著2009年的心態(tài)做房地產(chǎn)。咱們還要調整戰(zhàn)略，沒有戰(zhàn)略走不遠，還要調整商業(yè)模式，還要調整具體的對策，不調整肯定不行，因為市場隨時反轉，會變成買房市場。有位女士到警察局報案，我錢丟了，放哪兒丟了？不吱聲，警察急了，快說，女士說我夾在胸罩里面丟了，警察說那么敏感的地方怎么丟了？女士說，誰知道他是掏錢呢。以后要想把人家的錢拿走，把你的東西賣出去，要讓人家舒服，不舒服拿不走別人的錢，這是形勢的變化。

        盡管如此，我還要告訴大家，房地產(chǎn)仍然是好的產(chǎn)業(yè)，十八大之后仍然是好的產(chǎn)業(yè)，因為形勢看得很清楚，為什么？個，房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，能做資本密集型，不做技術密集型，能做技術密集型，不做勞動密集型，這是有原因的，我不展開講。

        第二，房地產(chǎn)仍然處于上升期。我們按照產(chǎn)業(yè)周期來講，有孕育期，有成長期，有上升期，房地產(chǎn)處于上升期，房地產(chǎn)還能走多少年？可能15年，20年有希望，所以不要輕易離開這個行業(yè)。2008年經(jīng)濟危機開始的時候，就有人撐不住了，南京有開發(fā)商受不了說什么呢？政府號召咱們養(yǎng)豬，咱們干脆養(yǎng)豬去吧，結果房地產(chǎn)沒把你套住，豬卻把你套得牢牢的，告訴你一個結論，政府打壓什么你做什么，政府鼓勵什么，你不做什么，房地產(chǎn)控制著整個產(chǎn)業(yè)鏈，它有無限的優(yōu)勢，我不展開講，它和別的行業(yè)完全不同，房地產(chǎn)還是天然運作的行業(yè)，杠桿率比較高，拿一個億的錢做十個億的項目很普遍，一旦這個項目成功了，回報就比較好的，這也是一個行業(yè)發(fā)育的過程。

        房地產(chǎn)還有兩重門檻，一重是資本的門檻，一重是關系，當然第二重是中國特色。房地產(chǎn)還有一個天然的特點，供應彈性小，需求彈性大，所以在決定定價過程當中，經(jīng)常是對生產(chǎn)者有利，所以我們開發(fā)商提價過程當中，往往是能取得成功。

        房地產(chǎn)還有一個典型的特點，就是它的需求是無限擴張的，住房永遠小于建房，你們說現(xiàn)在有多少人有房子？三室兩室已經(jīng)夠住了，不對，未來像北京這樣的大城市，中產(chǎn)階級以上的人都希望有四百到五百平方米的房子，為什么？即使三口之家，只要他購買得起，他也希望功能齊全，三口之家至少每人一間臥室，如果考慮得多一點，還要有一間客房，父母來兄弟姊妹來，三口之家至少每人有一個書房，你這個要看連續(xù)劇，那個要學習，在一起能行嗎？我們還要有兩個廳，客廳、餐廳，我們還要有健身房，我們還要有茶室，你看一看加在一起是多少？這些對中產(chǎn)階級來講都是基本的功能，當這些功能都安排在一個房子里的時候，我們可以把現(xiàn)在郊區(qū)別墅的面積拿到城里來才能滿足，所以這是一個過程，這個過程遠遠沒有結束，包括別墅也不是現(xiàn)在的含義，將來別人一問你你家的別墅有多大？院子里能不能跑馬，所以這個演化還沒有結束，還是在上升的。房地產(chǎn)沒有替代品，決定了它的需求是不可以拐彎的，跟別的需求是完全不一樣的，當橘子漲價的時候，我可以買蘋果，但是房子漲價的時候，你可以等一等看一看。

        另外打壓會導致GDP下滑，失業(yè)率上升，我告訴你們一個數(shù)字，我近的觀點很多人在罵我，但是他們不知道這背后的數(shù)據(jù)，地方財政收入當中，每收一百塊錢，去年是60.1元來自賣地，前年是72.38元，過去的八年平均是50%，如果加上房地產(chǎn)開發(fā)的稅和費就占到70%。所以告訴大家，在地方財政收入當中，花100塊錢，有70塊錢來自賣地和房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。好，不靠這個行業(yè)，要不要餓死？肯定是餓死的，盡管你可以說它有毛病，但是我們改變不了，這是現(xiàn)實，我們要尊重現(xiàn)實。

        房地產(chǎn)打壓還會導致退房潮的出現(xiàn)，破壞社會秩序。打壓還會導致保障房建設無法推進，保障房的錢來自賣地，來自房地產(chǎn)開發(fā)稅和費，掙了錢去搞保障，當打壓情況下，你賣不了地，賣不了地后面的開發(fā)和經(jīng)營規(guī)模也會萎縮，這個時候地方政府本身開工都開不了，怎么可能為你蓋保障房呢，所以不要相信地方政府的數(shù)字，在西方純粹的保障房只是廉租房一個，在中國，我們官員們做了很多發(fā)明，他們把限價房，經(jīng)濟適用房統(tǒng)統(tǒng)算成了保障房，所以即使告訴你數(shù)字，那個數(shù)字也是有問題的。

        未來市場的動力在哪里？未來的市場仍然有很大的動力，很多很多，時間關系隨便給大家提一提，個是大拆大建，按照今天的標準來看，以前的房子不節(jié)能，不環(huán)保，不配套，這些全部要拔掉，取決于一個指標，容積率，早期蓋的普遍是低層，而早期蓋的房恰恰位置特別好，適合把它改造出來建成高層，開發(fā)商就要算一筆賬，我拆，一平方米能建幾平方米，只要賬能算過來，所以這項過程就能推動，盡管拆遷當中有困難，但事實上這個是有空間的，這是未來發(fā)展的一個大動力。

        第二，人口增長，還大約有2億左右的人口增長空間，而且十年之內人口計劃生育肯定是會調整的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的一個推動力。

        還有城市化的問題，城市化達到了51.7%，但是這個數(shù)字對我們房地產(chǎn)來講沒有任何意義，為什么？我專門跟國家統(tǒng)計局的領導交流了，這個是把在城里待著的農(nóng)民算上了城里人，你問問哪個民工，他是北京人嗎？他說嗎？他說我們是河北人，我們是河南人，為什么？只有在這里有了工作，有了住房，才能真正的叫城里人，所以城鎮(zhèn)化對我們來講還有非常大的意義。這樣削掉十個點，也只有40%，當我們城市化率達到70%的時候，我們還有很長的路要走。

        還有家庭的裂變，這個演化的過程是不斷縮小的過程，是家庭裂變的過程，比如一個夫妻兩個孩子，分別到了研究生要結婚了，即使他們不生小孩，但是一個家庭裂變成三個家庭，這個創(chuàng)造大量的需求，估計全國平均2.5到2.6口人之間才能穩(wěn)定下來，也就是說由現(xiàn)在的3.1到2.5，這個將釋放大量的需求。

        還有生活方式的演化創(chuàng)造大量的需求，這個包含很多的內容，個是離婚率的上升，很多人不能住在一起了。過去還有觀念問題等等方方面面都制約了我們這方面，現(xiàn)在不是了，很多人自由了，就分開，分開就不住在一起，很可能就要再買房。告訴你們一個數(shù)字，幾年前我談這個觀點媒體罵了我很久，2007年北京結婚九萬對，離婚四萬對，去年全國離婚28.9萬對，假設有三分之一的家庭需要重新買房子，也要準備出大概一百萬套。

        第二個，大齡青年不結婚，32到34不結婚，過去跟父母在一塊兒住，或者住在宿舍，他也不可能自己買房，今天大學畢業(yè)都十年以上了，在銀行的幫助之下，自己買套房子很正常，在北京上海這樣的城市，六套七套之間，就會有一套是不以結婚為目的的把這個房子買掉，甚至還有很多人將來不想結婚，他基本上是自己住了一套。還有過去結婚跟父母在一塊兒住幾年，事后要分家，現(xiàn)在這種情況基本不存在了，因為婆媳關系，過去婆媳對罵的情況經(jīng)常出現(xiàn)，如果他們不住在一起，兩個月見一面，裝兩個小時誰都能裝出來，所以大家不會再在一起住。過去養(yǎng)老是把父母接到自己家里來，倒出一間房給他住，現(xiàn)在怎么辦？中產(chǎn)階級以上的家庭都是給他再買一套，為什么？因為除了摩擦之外，還有很多決定了不能在一起，比如說生活習慣的問題，比如你晚上要看球，要看奧運會，球都凌晨兩點才演，奧運會演到凌晨四點，你忘了他在這里了，一說好球，一下把父母嚇醒了，心臟病犯了行嗎？你凌晨四點睡覺了，父母起來了，房子不隔音，你能睡著覺？現(xiàn)在有別墅的人全是像你們這樣的精英人才，或者說是有相當權力的人，但是這些人都很忙，六點到九點要陪人吃飯，之后還要陪人唱歌，凌晨回家以后你還能睡覺嗎？所以郊區(qū)要買別墅，買了以后發(fā)現(xiàn)沒法住，所以富人就是郊區(qū)有別墅，城里有豪宅，郊區(qū)的別墅請保姆住著看房子，其實我們很多富人堅決改善他們的生活條件，當你還貸款的時候，他坐在他們陽臺上搖椅上看著大好陽光，隔三差五打個電話，王總，你這個房子太大了，什么意思？你看能不能讓我老公也來，過兩天再打電話，王總，我有點事想跟你說，什么事？不好意思說，說吧，我近回家孩子都不認識我了，我一直在糾結，我是回家?guī)Ш⒆舆€是繼續(xù)給你看別墅，我把孩子接來，你給找個學校，隨便什么學校都行等等，他創(chuàng)造的需求告訴你們，遠遠超過了人口增長和城市化，但是我們很多人沒想到，沒想到的結果是啥？老覺得這個市場有泡沫，有泡沫，泡沫是傳說中的鬼，都有說，其實是不存在的，所以未來還有非常大的發(fā)展空間，道理我沒時間跟大家講。但是一方面要打壓，另一方面成長沒有結束，結論是什么？顛簸中前行，未來房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡就是這樣的，所以房地產(chǎn)要鍛煉一種能力，抗顛簸中能力。謝謝大家！